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Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 09, 2009 1:01 pm

QUAL È IL TASSO VERO?
La pubblicità punta sempre di più sull'effetto di tassi bassissimi scritti a caratteri cubitali. Ma sono tassi veri?

Ecco le informazioni necessarie per non lasciarsi trarre in inganno.

Indice della pagina:

1. Mutui a tasso variabile
2. Mutui a tasso fisso
3. Utilizzo del TAEG


1. MUTUI A TASSO VARIABILE

Non tutti sanno che il tasso presentato nell'offerta a tasso variabile non è sempre quello vero.

In molti casi viene reclamizzato un tasso iniziale più basso - chiamato "tasso di ingresso" - valido solo per i primi mesi.

Quando trovi in pubblicità tassi impossibili, perfino all'1%, si tratta sempre di tassi iniziali.

Il tasso vero, definito in gergo "tasso a regime", verrà invece utilizzato per il resto del mutuo ed è quindi essenziale conoscerlo. Nei mutui a tasso variabile è sempre costruito con l'addizione:



Euribor + Spread annuo
dove l'Euribor è il tasso a cui le banche stanno pagando il denaro in quel momento, mentre lo spread rappresenta la percentuale che ogni specifica banca decide di aggiungervi quale proprio ricavo.

L'Euribor costituisce la componente variabile del tasso e ad ogni revisione dovrà essere nuovamente rilevato. Lo spread invece resterà lo stesso per tutta la durata del mutuo.

ESEMPIO: un mutuo potrebbe avere un tasso di ingresso del 3% ed un tasso a regime pari a "Euribor + 1,50%".

Per conoscere il tasso "a regime" bisognerà dimenticare il 3% iniziale e andare piuttosto a vedere a quanto ammonta l'Euribor.

Se in quel momento l'Euribor è quotato 2,65% il tasso "a regime" del mutuo sarà: 2,65% (Euribor) + 1,50% (spread) = 4,15% (tasso a regime).

E' perciò evidente che per comparare le proposte a tasso variabile bisogna paragonare gli spread.

2. MUTUI A TASSO FISSO

Il vero mutuo a tasso fisso, una volta stipulato non si presta a manipolazioni. Devi solo fare attenzione a non confonderlo con il mutuo con opzione.

Il mutuo con opzione consente di iniziare a tasso fisso e poi, ogni due o più anni, scegliere se mantenere il tasso fisso o passare a quello variabile. Però devi sapere che la decisione di continuare a tasso fisso porterà ad utilizzare un tasso aggiornato al momento, diverso dal precedente.

ESEMPIO: se scelgo un mutuo a tasso fisso al 6%, pagherò il 6% dalla prima all'ultima rata.

Se invece contraggo un mutuo con opzione triennale inizialmente al 6% fisso, dopo i primi tre anni dovrò esercitare l'opzione decidendo se proseguire a tasso fisso o a tasso variabile.

Qualora decida di continuare a tasso fisso non verrà utilizzato il precedente 6%, ma il tasso di mercato di quel momento. Così di nuovo ogni tre anni, alla scadenza dell'opzione. Ovviamente il nuovo tasso potrebbe risultare sia superiore che inferiore al precedente, come avviene con i mutui a tasso variabile.

Va invece osservato che non sarà possibile conoscere il tasso definitivamente applicato ad un contratto di mutuo a tasso fisso fino al giorno dell'atto notarile.

Infatti il tasso può essere bloccato solo nel momento in cui avviene effettivamente l'operazione finanziaria. Dal momento della richiesta fino alla stipula del contratto di mutuo si potrà solo tenere sott'occhio il suo andamento osservando le evoluzioni del parametro IRS (Eurirs).

NOTA: La maggior parte delle banche effettua quotidianamente l'aggiornamento dei tassi fissi. Poche altre li modificano una volta al mese, lasciando nel frattempo invariata l'offerta.

La garanzia di mantenimento del tasso preventivato per periodi più lunghi è di norma esclusa, salvo nell'ambito di speciali campagne promozionali.



3. UTILIZZO DEL TAEG

Il modo più semplice di paragonare il costo di due finanziamenti consiste nel confrontare il loro TAEG (detto anche ISC).

Nel caso dei mutui a tasso variabile la norma impone appropriatamente di usare il tasso a regime.

Tra l'altro il TAEG è un indicatore che ingloba anche le spese accessorie del prestito, favorendo ulteriormente un confronto efficace.


Ultima modifica di roberto.mori il Mar Feb 17, 2009 4:23 pm, modificato 1 volta
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SPESE ACCESSORIE DEL MUTUO

Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 09, 2009 1:07 pm

Il mutuo è un'operazione accompagnata da molteplici costi, complessivamente piuttosto consistenti.

Qui troverai distinte le varie voci di spesa con utili indicazioni sulla loro incidenza.

Indice della pagina:

1. Spese bancarie di apertura
2. Certificazioni
3. Costi dei professionisti
4. Imposte
5. Premi di assicurazione
6. Spese di gestione
7. Costi di estinzione
8. Tabella di riepilogo


1. SPESE BANCARIE DI APERTURA

Sono i cosiddetti "costi di istruttoria", ovvero quelli richiesti dalla banca per valutare la domanda di mutuo.

L'incidenza varia notevolmente da banca a banca, da zero fino ad un oneroso 0,50% dell'importo mutuato. La maggior parte degli istituti si orienta tuttavia tra lo 0,20% e lo 0,30% del mutuo.

Il costo viene abitualmente detratto dalla somma finanziata al momento dell'erogazione.


2. CERTIFICAZIONI

Tra la documentazione da consegnare alla banca ci sono anche alcuni certificati.

Quelli personali, come il certificato di residenza o lo stato di famiglia, si ottengono presso l'anagrafe. Purtroppo i Comuni spesso impongono l'applicazione della marca da bollo di Euro 14,62 su ogni certificato, con un costo globale non trascurabile quando più persone risultano coinvolte nel mutuo.

I professionisti dovranno produrre il certificato di iscrizione all'Albo, mentre ai lavoratori autonomi verrà richiesto il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio, anch'essi soggetti a costi e tasse di emissione.




3. COSTI DEI PROFESSIONISTI

3a. Perito

Per completare l'istruttoria servirà una perizia del valore dell'immobile. Il tecnico abilitato a redigerla appartiene quasi sempre ad un elenco di gradimento della banca, il che lascia poco spazio alla competizione commerciale.

Il costo della perizia è usualmente compreso tra 200 e 300 Euro, cui andranno aggiunti IVA (20%), contributo Cassa Previdenza (dal 2% al 4% secondo la categoria) ed eventuali spese di viaggio in caso di immobili remoti.

NOTA: per evitare al cliente la spesa della perizia alcune banche prevedono una dichiarazione sul valore rilasciata dall'interessato o dal direttore della filiale. Si tratta però di opportunità utilizzate di rado per i rischi di imprecisione che comportano.

3b. Notaio

Tutti i mutui ipotecari richiedono il coinvolgimento del notaio per la stipula del contratto.

Il relativo costo varia secondo la zona geografica, il tariffario del professionista e l'importo dell'iscrizione ipotecaria. Come dato orientativo si consideri un intervallo compreso tra 2.000 e 3.000 Euro. Il notaio prescelto potrà rilasciare un preventivo esatto.


4. IMPOSTE

I mutui ipotecari sono sempre assoggettati ad un'imposta, che la banca trattiene per conto dell'erario dall'importo finanziato.

Essa ammonta allo 0,25% del mutuo salvo che il finanziamento riguardi l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della seconda casa, casi in cui l'imposta viene aumentata al 2%.

ESEMPIO: per un mutuo prima casa di 100.000 Euro, l'imposta dello 0,25% comporterà una spesa di 250 Euro. Diventeranno 2.000, ovvero il 2%, se il mutuo è destinato alla seconda casa.

Nelle ormai rarissime occasioni in cui il finanziatore è una società finanziaria diversa dalla banca, il mutuo risulta sempre assoggettato ad un'imposta ipotecaria pari al 2% del capitale iscritto.


5. PREMI DI ASSICURAZIONE

5a. Polizza incendio

Poiché l'immobile rappresenta la garanzia del debito, la banca pretende che sia assicurato contro i rischi del fabbricato, con vincolo di liquidazione danni a proprio favore.

Il premio annuo è assai modesto, di solito entro i 50 Euro. Può assumere maggior peso qualora l'istituto ne richieda il versamento anticipato per tutta la durata del mutuo.



5b. Polizza vita

Quando i richiedenti raggiungono l'età di 65/70 anni prima del termine del mutuo, viene spesso richiesta un'assicurazione sulla vita.

Il costo di questa copertura può assumere livelli rilevanti, anche superiori a 30 Euro mensili. L'entità della spesa, che dovrà calcolare un assicuratore, dipende da sesso, età e durata della polizza.


5c. Polizza fideiussoria

La disciplina sul credito fondiario autorizza la concessione di mutui oltre all'80% del valore immobiliare in presenza di garanzie aggiuntive, come una polizza fideiussoria, a tutela della quota eccedente.

Alcune banche inglobano il costo di questa copertura nel tasso di interesse. Altre chiedono al cliente di affrontarne il costo. In tal caso andrà considerata una spesa di circa lo 0,20% annuo sulla frazione assicurata, da versare anticipatamente.

ESEMPIO: ipotizziamo un mutuo quindicennale di 95.000 Euro garantito da un immobile che vale 100.000 Euro.

Dovrà essere assicurata solo la parte eccedente 80.000 Euro (80% di 100.000). Il conto avverrà così: 95.000 (mutuo) - 80.000 (frazione da non assicurare) = 15.000 (imponibile da assicurare).

Quindi la spesa sarà: 15.000 (imponibile da assicurare) x 0,20% (coefficiente polizza) x 15 (numero anni) = 450 Euro (premio assicurativo anticipato).

Nota: in alcuni casi va assicurato solo il periodo durante il quale il debito residuo resta al di sopra dell'80%. I conteggi risultano più complicati, ma la spesa non si discosta molto da quella indicata sopra.




6. SPESE DI GESTIONE

6a. Spese di incasso rata

E' prassi comune richiedere una "spesa di incasso rata" in occasione di ogni pagamento, compresa di solito tra 1 e 3 Euro.

Meglio sincerarsi sempre che si tratti di un costo accettabile, perché alcuni finanziatori utilizzano questa voce per integrare i ricavi del mutuo, elevandola talvolta fino a 8 Euro, cioè quasi 3.000 Euro per un mutuo trentennale!

6b. Spese di gestione

Esiste un lungo elenco di microspese di gestione, come quello per il rilascio della certificazione annuale degli interessi passivi o della spedizione delle comunicazioni di variazione del tasso.

Qualche volta si osservano anche voci relative a "spese amministrative periodiche" o "spese di gestione pratica", da regolare annualmente. Di solito l'incidenza è modesta, anche perché giustificabile solo con i costi postali.

Per i mutui ultraventennali va invece considerato il rinnovamento dell'ipoteca, dopo i primi vent'anni, che per fortuna non richiede l'intervento del notaio.

Tutte queste spese, anche le più piccole, possono essere rilevate dettagliatamente sul "Foglio Informativo" dello specifico mutuo, disponibile presso gli sportelli della banca.




7. COSTI DI ESTINZIONE

7a. Commissione per anticipata estinzione

L'estinzione anticipata del mutuo viene talvolta assoggettata ad una commissione a favore della banca.

Si tratta di un'aliquota omnicomprensiva avente carattere di penale inflitta al debitore che chiede di versare in anticipo una parte o l'intero capitale residuo.

Nota: fanno eccezione i mutui stipulati da persone fisiche dal 2 febbraio 2007 in avanti ai fini dell’acquisto o ristrutturazione di abitazioni, per i quali la Legge impone la nullità degli accordi che prevedano l’addebito di qualsiasi penale di estinzione.

La percentuale, che deve essere chiaramente indicata nel contratto di mutuo, viene applicata alla sola parte di capitale restituita anticipatamente. La banca non potrà trattenere alcuna parte degli interessi che sarebbero maturati dopo l'estinzione della quota.

Nota: L'incidenza della penale non può eccedere i limiti introdotti dalla Legge nel 2007, anche nel caso di contratti stipulati in precedenza. Qualora la percentuale indicata risulti superiore se ne potrà pretendere la riconduzione ai massimi stabiliti.

Oltre alla penale di estinzione il creditore è autorizzato a richiedere i costi amministrativi dei conteggi di estinzione, di solito tra 30 e 100 Euro.


7b. Cancellazione dell'ipoteca

Se dopo l'estinzione si intende vendere l'immobile andrà considerata anche la formalità della cancellazione di ipoteca.

A seguito delle semplificazioni previste dalla Legge n° 40 del 2007, non è più obbligatorio rivolgersi ad un notaio.

Scegliendo ugualmente la strada più onerosa ma probabilmente più snella di ricorrere al professionista, bisognerà affrontare il costo dell’atto, compreso di solito tra 500 e 1.000 Euro.




8. TABELLA DI RIEPILOGO

Una veduta di insieme sui costi di apertura del mutuo viene presentata nel seguente prospetto riassuntivo, che ipotizza le spese per un mutuo di 100.000 Euro:

Spesa Descrizione Costo generico Ipotesi indicativa
(mutuo prima casa
di 100.000 Euro)

Istruttoria bancaria Costo per la valutazione della pratica a cura della banca Da zero allo 0,50% dell'importo di mutuo 250 Euro

Certificazioni Bolli e tasse dei certificati anagrafici Circa 15 Euro per certificato (in media 5 certificati per una coppia) 75 Euro

Perizia Parcella del tecnico incaricato di redigere la perizia sul valore dell'immobile Da 200 a 300 Euro + IVA (20%) e Cassa Previdenza (dal 2% al 4%) ed eventuali spese di viaggio 300 Euro

Atto notarile Onorario notarile e spese connesse all'atto di mutuo Da 2.000 a 3.000 Euro secondo zona e importo dell'iscrizione ipotecaria 2.200 Euro

Imposta sostitutiva Imposta sul mutuo 0,25% aumentata al 2% per i mutui riguardanti la seconda casa 250 Euro

Polizza assicurativa Assicurazione contro i rischi del fabbricato Circa 30 - 50 Euro annui 40 Euro

TOTALE



3.115 Euro


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LE VALUTAZIONI DELLA BANCA

Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 09, 2009 1:08 pm

Chiedere un mutuo è una cosa. Ottenerlo è un'altra.

Le indagini bancarie sono numerose e con gli strumenti elettronici di oggi possono arrivare più in profondità di quanto si pensi.

Ecco le ricerche e le considerazioni che fa la banca prima di approvare il finanziamento:

Indice della pagina:

1. Affidabilità dei soggetti
2. Capacità di rimborso
3. Garanzia immobiliare
4. Curiosità: perché non basta la garanzia ipotecaria?


1. AFFIDABILITÀ DEI SOGGETTI

1a. Moralità

La prima cosa che la banca cercherà di capire è se i richiedenti sono persone affidabili.

Effettuerà perciò un controllo protesti (assegni o cambiali pagati in ritardo) e un'indagine in Camera di Commercio per verificare che non siano mai falliti.


1b. Storia creditizia

Gli attuali sistemi di indagine creditizia permettono di conoscere tutti i debiti in corso e perfino se in passato è stata pagata in sensibile ritardo la rata di qualche prestito.

Anche se è accaduto solo una o due volte ciò può provocare il rifiuto del finanziamento.



2. CAPACITÀ DI RIMBORSO

2a. Proporzione tra rata e reddito

Per accertare la capacità di rimborso degli aspiranti mutuatari la banca analizzerà il loro reddito fiscale.

E' normalmente richiesto che la rata non superi 1/3 delle entrate nette familiari decurtate dagli impegni finanziari in corso.

ESEMPIO: una coppia guadagna 2.000 Euro mensili e sta pagando un prestito per l'auto di 200 Euro mensili. Sottraendo i 200 Euro dal reddito restano 1.800 Euro; dividendo questa somma per 3 (1/3) si ottengono 600 Euro, cioè la massima rata generalmente accettata dagli istituti di credito.

Alcune banche tracciano criteri più rigidi pretendendo che il rapporto massimo sia di 1/4, mentre altre più flessibili hanno stabilito che il rapporto tra rata e reddito possa arrivare al 40%.

In caso di carenza, il reddito dei richiedenti principali può essere integrato da quello di un familiare disposto a intervenire come garante (fideiussore).


2b. Continuità del reddito

L'altro aspetto connesso alla valutazione del reddito è la sua continuità. Per questo i dipendenti con contratto a tempo indeterminato ed i professionisti affermati sono quelli che incontrano meno difficoltà nell'accesso al mutuo.

Situazione difficile per i lavoratori atipici, cioè coloro che intrattengono rapporti di lavoro temporanei.

Vita più dura anche per i lavoratori autonomi che operano in settori considerati a rischio o quando l'inizio dell'attività è recente.


2c. Limiti di età

Le considerazioni tengono anche conto dell'età degli interessati. Quasi tutte le banche pretendono che il rimborso del mutuo non si estenda oltre il 75° anno di vita.


3. GARANZIA IMMOBILIARE

3a. Tipi di immobile accettati

Qualunque finanziatore teme che le cose vadano male. Per questo si salvaguarda con garanzie che lo proteggano.

A questo riguardo l'ipoteca non sarebbe una valida tutela se riguardasse un immobile difficile da ricollocare sul mercato.

Per tale ragione le unità dotate di scarsa commerciabilità vengono scartate. Si tratta di solito degli immobili rurali o di quelli ubicati in aree di limitato interesse commerciale.

Di norma i terreni non edificati non vengono acquisiti in garanzia. E ovviamente sono sempre escluse le costruzioni realizzate abusivamente in tutto o in parte.

Un ultima osservazione riguarda la provenienza dell'immobile. Qualora il proprietario l'abbia ricevuto per donazione ed il donante non sia deceduto da almeno dieci anni, la banca tenderà a rifiutare l'ipoteca sul bene.



3b. Valore immobiliare

Il valore dell'immobile resta uno degli elementi cardine dell'operazione.

Spesso vengono distinte le categorie di prezzo del mutuo proprio in funzione del rapporto tra l'importo del finanziamento ed il valore immobiliare. In tal caso le migliori condizioni vengono riservate agli interventi fino al 60%, mentre le più onerose riguardano le proporzioni comprese tra l'80% e il 100%, rapporto oltre il quale è difficile andare.

Il valore viene attestato dalla perizia che un esperto redigerà dopo avere visitato l'immobile e giudicato il suo livello di commerciabilità, soprattutto in virtù dell'ubicazione e dello stato di manutenzione generale.



4. CURIOSITÀ: Perché non basta la garanzia ipotecaria?

Perché tante storie? Se non pago si prendono la casa!

E' la conclusione che molti traggono considerando le garanzie che la banca acquisisce con l'ipoteca.

La realtà è però più complessa. I tempi della giustizia italiana per la vendita all'asta dell'immobile sono in media di sette anni, col risultato che sommando al debito gli interessi di mora maturati nel frattempo e le spese legali, quasi sempre si raggiungono importi superiori al ricavo finale della vendita.

Oltre a ciò i mutui vengono spesso "venduti" dalla banca, liberando risorse per concederne altri, ma quelli problematici si vendono in perdita.

Insomma, mentre un mutuo pagato bene è sicuramente un buon affare, un cliente in difficoltà produce quasi sempre un danno economico diretto e indiretto. Da qui la volontà di prestare soldi solo a chi potrà rimborsarli puntualmente con ragionevole certezza.


Ultima modifica di roberto.mori il Mar Feb 17, 2009 4:28 pm, modificato 3 volte
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ATTENTI A...

Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 09, 2009 1:10 pm

La pressante pubblicità dei mutui trasmette l'idea che basti decidere e... in un attimo sarà tutto fatto!

La realtà rischia invece di presentare qualche amara sorpresa. Vale sicuramente la pena di dedicare pochi minuti alla lettura di alcuni preziosi suggerimenti per evitarsi poi qualche fastidioso mal di testa.

Indice della pagina:

1. Prima di comprare
2. In cerca del mutuo
3. In attesa dell'erogazione


1. PRIMA DI COMPRARE

1a. La certezza del finanziamento

La tendenza naturale di chi intende comprare è quella di cercare prima la casa e poi il mutuo.

L'esperienza suggerisce invece l'inverso. Ciò perché non si hanno certezze sulla disponibilità del finanziamento finché la sua concessione non viene formalmente approvata dalla banca.

Basta un disguido nel pagamento della rata di un vecchio prestito dimenticato per sentirsi dire di no da tutti o quasi. E quando servono 100.000 Euro o più il problema può diventare spinoso da risolvere, soprattutto se si è versata una corposa caparra.

La raccomandazione è perciò di sottoscrivere una proposta o un compromesso solo dopo avere ottenuto la delibera alla concessione del mutuo.

Come alternativa si potrebbe inserire nel contratto di acquisto una "clausola risolutiva" indicante che l'accordo avrà validità solo se la banca (meglio precisare quale) si renderà disponibile a rilasciare il mutuo dell'importo necessario (meglio specificarlo) entro un termine di tempo prestabilito.

1b. Il meccanismo di erogazione

Non tutti sanno che in molti casi il mutuo non viene rilasciato in occasione dell'atto notarile, ma dopo una quindicina di giorni, per attendere il cosiddetto "consolidamento dell'ipoteca".

Alcuni istituti risolvono questa carenza mettendo a disposizione del cliente un prefinanziamento. Esso produce dei costi supplementari, ma almeno rende subito disponibili le somme destinate al venditore.

Qualora non ci sia alternativa all'attesa del consolidamento, ciò andrà espressamente accettato dal venditore nel preliminare di compravendita (compromesso). Diversamente egli si aspetterà di incassare il denaro al momento del rogito, rifiutandosi altrimenti di sottoscriverlo.



1c. Il prezzo dichiarato

Quando a vendere è una società o un'impresa costruttrice, non di rado ci si troverà di fronte ad una sottofatturazione, cioè la dichiarazione di un prezzo più basso di quello vero (sebbene ciò sia fiscalmente illecito).

Osservando il problema dal solo punto di vista finanziario è suggeribile verificare che ciò non rappresenti un ostacolo per la banca o per il notaio. Infatti è usualmente richiesto che il rapporto tra mutuo e importo dichiarato non superi l'80%, esteso in alcune circostanze al 100%.

Altrimenti la riduzione del prezzo dichiarato potrebbe provocare la diminuzione forzata del mutuo erogabile.

1d. Immobili provenienti da donazione

Gli immobili che nell'ultimo ventennio sono passati di mano per effetto di una donazione possono rappresentare un grosso problema di finanziabilità, qualora tutti i donanti non siano deceduti da almeno dieci anni.

Analogo problema potrebbe presentarsi quando la devoluzione dell'eredità è avvenuta per testamento invece che per successione legittima.


1e. Immobili diversi dalle abitazioni

La maggioranza degli istituti di credito richiede che l'unità da ipotecare sia distinta in catasto come abitazione (categoria "A").

La qualificazione deve risultare già al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo. Attenzione allora alla schiera di immobili muniti di progetti e autorizzazioni per la trasformazione in abitazione, ma non ancora formalmente tali.


1f. Immobili realizzati in edilizia convenzionata

In alcune zone d'Italia è comune costruire immobili di cooperativa su terreni ottenuti in diritto di superficie. Chi si trova ad acquistare un'unità del genere dovrà prestare più attenzione al mutuo.

Molte banche non sono disponibili a finanziare queste unità. E anche quelle che non si spaventano potrebbero limitare considerevolmente la quota finanziabile rispetto al prezzo sostenuto. Salvo rari casi, di solito non si riesce a superare la soglia del 60% del prezzo commerciale.

Un ulteriore problema potrebbe sorgere a causa del notaio, che quasi sempre non accetta di stipulare un mutuo superiore all'importo dichiarato per la compravendita, in questi casi spesso molto ridotto rispetto al prezzo effettivo.




2. IN CERCA DEL MUTUO

2a. I tempi di istruttoria

Quasi tutte le banche riescono oggi a completare l'istruttoria di un mutuo entro un mese dalla richiesta.

Ma è sufficiente una scheda catastale smarrita, unitamente ad una banca che la ritiene indispensabile, per dilatare i tempi oltre misura. Meglio quindi mettersi in movimento con almeno due o tre mesi di anticipo.

2b. L'ufficialità della delibera

Fidarsi è bene, non fidarsi è meglio. Parliamo della disponibilità del finanziamento.

I casi di rifiuto dell'ultimo momento per una dimenticanza dell'operatore bancario nelle indagini istruttorie sono più frequenti di quanto si immagini.

Si può stare tranquilli solo facendosi rilasciare una lettera di conferma sulla disponibilità del mutuo. Sebbene le banche siano riluttanti a "scrivere", meglio insistere e ottenere una certezza essenziale per arrivare serenamente all'atto notarile.

La questione della conferma scritta assume ancora maggiore importanza quando l'ottenimento del mutuo avviene attraverso un mediatore creditizio.

2c. Immobili gravati da mutuo

Sempre più frequentemente l'immobile da acquistare è già gravato da un mutuo contratto dal venditore, che egli intende estinguere al rogito con il ricavato della vendita.

Il problema nasce quando la nuova banca pretende di rilasciare le somme solo dopo avere accertato la chiusura del mutuo preesistente o, peggio ancora, di visionare l'atto di assenso alla cancellazione della relativa ipoteca.

Ciò innesca un meccanismo diabolico senza soluzione visto che il vecchio debito non si potrà estinguere senza l'erogazione del nuovo, che non potrà essere erogato finché sussiste il vecchio.





3. IN ATTESA DELL'EROGAZIONE

3a. La scadenza della delibera

Bisogna sapere che la disponibilità della banca a concedere il mutuo è limitata nel tempo. Spesso la delibera scade dopo circa tre mesi, dopodiché diventa necessario riprocessare la pratica da capo.

Se nel frattempo la banca ha ristretto i canoni della valutazione o sono subentrate variazioni di carattere reddituale nella vita degli interessati ci si potrebbe trovare in una situazione imbarazzante.

Appare quindi preferibile organizzare le cose in modo che la stipula del contratto notarile avvenga prima della data di scadenza della delibera, con ragionevole anticipo su di essa utile a compensare eventuali contrattempi.

3b. Stabilità della situazione debitoria e reddituale

E' estremamente importante non contrarre debiti dal momento della domanda di mutuo fino alla firma del contratto notarile.

La rilevazione di uno stato debitorio più oneroso potrebbe indurre la banca a revocare la precedente disponibilità a causa della perdita dei requisiti inerenti la capacità di rimborso.


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E SE NON RIESCO A PAGARE?

Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 09, 2009 1:11 pm

Cosa succede se non ce la faccio a pagare le rate?

E' il timore che assilla ogni mutuatario. Paure e soluzioni vanno tuttavia dimensionate al problema.

Indice della pagina:

1. Difficoltà nel pagamento di una rata
2. Capacità di rimborso ridotta
3. Temporanea impossibilità di pagamento
4. Definitiva incapacità di proseguire il rimborso


1. DIFFICOLTÀ NEL PAGAMENTO DI UNA RATA

Non è un grosso problema.

Anzi, sarà una buona occasione per dimostrare la propria serietà. Una telefonata al direttore della filiale o una lettera che indichi la natura del problema e i termini in cui vi si porrà rimedio rafforzerà la relazione.

Lo scotto da pagare sarà qualche interesse di mora, che su una rata incide poco o niente, e al limite lo sguardo arcigno di qualche funzionario vecchio stampo, sempre più raro.

L'unico risvolto veramente dannoso verrà dalla segnalazione di ritardo alla Centrale dei Rischi Finanziari, che potrebbe rendere difficoltoso l'ottenimento di altri prestiti per un annetto.



2. RIDOTTA CAPACITÀ DI RIMBORSO

Ci sono due soluzioni.

Quella meno dolorosa, se perseguibile, è chiedere un allungamento del mutuo. In caso di difficoltà molte banche sono disposte ad estendere la durata residua del rimborso per abbassare la rata.

Se ciò avviene mediante un accordo di rinegoziazione non servirà neppure l'intervento del notaio. Si tratta di una valida ed economica alternativa alla ben più onerosa soluzione di estinzione ed erogazione di un nuovo mutuo di durata più lunga.

L'altra strada è vendere l'immobile riacquistandone uno meno costoso e assistito da un mutuo dimensionato alla nuova capacità di rimborso.



3. TEMPORANEA IMPOSSIBILITÀ DI PAGAMENTO

Non bisogna perdere tempo!

Indispensabile un incontro con il direttore della filiale in cui discutere un piano di rientro in grado di ripianare la situazione in un ragionevole arco di tempo.

Nel definire gli accordi bisognerà però prestare attenzione ad assumere impegni che si sarà in grado di rispettare sicuramente. Perché sarebbe difficile ottenere successivamente nuove dilazioni.



4. DEFINITIVA INCAPACITÀ DI PROSEGUIRE IL RIMBORSO

Inutile rimandare il problema.

Dopo un numero di rate previste dal contratto di mutuo la banca avrà facoltà di richiedere il rimborso dell'intero debito in un colpo solo. Meglio non arrivare fino lì.

E' vero che poi l'escussione forzata richiederà qualche tempo, ma intanto le spese legali e gli interessi moratori assorbirebbero anche tutte le quote di capitale pagate fino a quel momento.

Raccomandabile invece mettere in vendita l'immobile e informare la banca dell'intenzione, meglio se suffragata da una prova convincente come la copia dell'incarico di vendita conferito ad un'agenzia immobiliare.


Ultima modifica di roberto.mori il Mar Feb 17, 2009 4:33 pm, modificato 1 volta
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BENEFICI FISCALI

Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 09, 2009 1:11 pm

Tra i pochi oneri ancora detraibili dal reddito compaiono gli interessi e le spese dei mutui ipotecari.

Presentiamo in questa pagina un riepilogo della normativa applicata ai finanziamenti stipulati dal 1999 in avanti. I criteri in vigore precedentemente sono contenuti nell'Approfondimento Deducibilità fiscale dei mutui stipulati fino al 1999.

Purtroppo la legislazione sulla materia è articolata e complessa. Abbiamo cercato di semplificarne la spiegazione, ma per analizzarla ti suggeriamo di stampare la pagina ed evidenziare le sole parti che riguardano il tuo caso.

Indice della pagina:

1. Requisiti per la detrazione
2. Imponibile ammesso
3. Entità del beneficio
4. Esempio di calcolo
5. Come si ottiene il rimborso


1. REQUISITI PER LA DETRAZIONE

1a. Operazioni contemplate

Per godere dei vantaggi fiscali l'operazione deve riguardare un mutuo garantito da ipoteca.

Nota: nei mutui per acquisto può essere iscritta sia sul bene cui è destinato il finanziamento che su altri, anche di proprietà di soggetti diversi dai mutuatari.

I benefici non sono estensibili ai prestiti personali anche se destinati all'abitazione. E neppure a formule implicanti l'ipoteca ma diverse dal mutuo, come le aperture di credito con garanzia ipotecaria.

Determinante anche la finalità del mutuo, che deve rientrare tra le seguenti:


Acquisto dell'abitazione principale e delle relative pertinenze come box e cantine (non dà invece diritto alle detrazioni il mutuo contratto per l'acquisto di sole pertinenze).


Acquisto di unità locata, quando l'intento è quello di adibirla ad abitazione principale appena sarà disponibile.


Costruzione dell'abitazione principale.


Ristrutturazione profonda dell'abitazione principale comprovata da concessione edilizia o atto equivalente rivolta a trasformare l'unità, in tutto o in parte, in un immobile diverso dal precedente.


Sostituzione di altro mutuo detraibile, ma proporzionalmente ad una quota commisurata al debito residuo maggiorato delle spese necessarie alla sostituzione (in questo caso vengono mantenute le agevolazioni del mutuo originario, anche se superiori a quelle previste per i nuovi mutui).



1b. Limiti di tempo


Mutui per acquisto.


L'immobile va adibito ad abitazione principale entro un anno dall'atto di mutuo (ridotto a sei mesi per i mutui stipulati prima del 2001), pena la perdita definitiva della detraibilità (salvo che ciò non avvenga a causa di trasferimento per motivi di lavoro subentrati dopo l'acquisto).

Il periodo può essere esteso a due anni in caso di ristrutturazione documentata (in questo caso però la detrazione spetta dal momento in cui l'immobile viene adibito ad abitazione principale).

Al cessare dell'utilizzo quale prima casa si esaurisce la detrazione (salvo che ciò avvenga a causa di trasferimento per motivi di lavoro o ricovero permanente e l'immobile non venga locato).

Nel caso di acquisto di unità locata deve essere notificato all'inquilino l'atto di intimazione di sfratto entro tre mesi dall'acquisto, ed entro un anno dal rilascio l'unità deve venire adibita ad abitazione principale.




Mutui per costruzione o ristrutturazione.


Il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi prima o dopo la data di inizio dei lavori e l'immobile va adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine degli stessi, da concludersi nei termini previsti dalla concessione edilizia (salvo proroghe o inefficienza degli uffici amministrativi comunali nel rilascio delle abilitazioni).

Al cessare dell'utilizzo dell'immobile come prima casa si esaurisce la detrazione (salvo che ciò avvenga a causa di trasferimento per motivi di lavoro).



2. IMPONIBILE AMMESSO

2a. Componenti

Le voci indicate di seguito costituiscono l'imponibile utilizzabile per la detrazione fiscale:

Spese di istruttoria bancaria

Costi della perizia

Imposta sul mutuo

Costi dell'atto notarile di mutuo

Quote interessi delle rate di mutuo

2b. Frazione imputabile

Ogni intestatario del mutuo porterà in detrazione la propria frazione. Tuttavia nel caso di cointestazione del mutuo con il coniuge privo di reddito sarà consentito cumulare la sua quota in capo all'altro (solo mutui stipulati dal 2001).

ESEMPIO: mutuo cointestato a marito impiegato, moglie casalinga e figlio studente. Quota di spesa detraibile sostenuta nell'anno: 900 Euro.

Il marito porterà in detrazione 300 Euro (1/3 di sua competenza) + 300 Euro (1/3 di competenza del coniuge privo di reddito); la quota di 1/3 del figlio andrà perduta perché egli non paga imposte e non potrà quindi trarre alcun beneficio fiscale dall'intestazione del mutuo.


Mutui per acquisto.


La detrazione spetta fino alla concorrenza del costo di acquisto dell'immobile.

Per "costo di acquisto" si intende la somma del prezzo dichiarato per la compravendita, dei compensi pagati per mediazione immobiliare, degli onorari notarili e delle imposte relative a compravendita e mutuo.

Se superasse tale importo il mutuo risulterebbe detraibile solo proporzionalmente.

ESEMPIO: prezzo dichiarato nel rogito: 150.000; imposte (registro, catasto, conservatoria): 4.836; spese notarili: 4.200; fattura mediazione immobiliare: 7.200; imposta sostitutiva mutuo: 500. Il costo di acquisto corrisponderà alla somma dei citati costi, cioè 166.736 Euro. Un mutuo di importo inferiore risulterà interamente detraibile.

Diversamente andrà applicato un criterio proporzionale. Un mutuo di 200.000 Euro sarebbe detraibile nella misura dell' 83,36%, proporzione ricavata dal seguente calcolo: 166.736 (costo di acquisto) / 200.000 (importo mutuo) x 100.

Vuol dire che ogni 1.000 Euro di voci imponibili potrò utilizzarne solo 833,60, ovvero: 1.000 (spesa detraibile) x 83,36 (percentuale detraibile) / 100.




Mutui per ristrutturazione o costruzione.


La detrazione è limitata alla frazione di mutuo effettivamente utilizzata in ciascun anno per i lavori.

ESEMPIO: se contraggo un mutuo per costruzione di 100.000 Euro ma durante l'anno in corso posso dimostrare, fatture alla mano, di averne impiegati solo 50.000, cioè il 50%, anche la quota ammessa in detrazione andrà proporzionata al 50% delle spese.

Se l'anno dopo impiegherò altri 30.000 Euro la frazione detraibile salirà all'80% (50% + 30%) e così via.

In caso di costruzione o ristrutturazione durante il contemporaneo pagamento di altro mutuo detraibile in corso sull'abitazione utilizzata nel frattempo, è consentito il cumulo dei benefici dei due mutui. Però soltanto durante il periodo di durata dei lavori ed i sei mesi successivi.


La detrazione spetta anche ai contraenti del mutuo che abbiano acquistato la sola nuda proprietà (immobili soggetti ad usufrutto), fermo restando l'utilizzo come abitazione principale.

2c. Limiti di importo

Gli imponibili massimi ammessi alla detrazione sono i seguenti:


Mutui per acquisto: 4.000 Euro all'anno (dal 2007 - in precedenza erano 3.615,20)

Mutui per costruzione e ristrutturazione: 2.582,28 Euro all'anno.

Il tetto massimo di spesa detraibile deve essere riferito complessivamente a tutti gli intestatari. Se sono stati stipulati più contratti di mutuo andranno sommati e considerati come un unico mutuo.

E' importante rammentare che qualora l'importo delle detrazioni sia superiore, l'eccedenza non potrà essere riportata in detrazione negli anni successivi.

SUGGERIMENTO: quando si prevede di stipulare a cavallo dell'anno è sempre preferibile sottoscrivere il contratto nell'anno che sta per finire. Così le spese di accensione del mutuo risulteranno detraibili interamente o quasi.

Diversamente, se cumulate agli interessi passivi di un intero anno, il beneficio potrebbe azzerarsi o quasi a causa del superamento della soglia annua massima ammessa.

2d. Periodo di competenza

I costi sono ammessi in detrazione esclusivamente nell'anno in cui vengono sostenuti. Dimenticarsi di richiedere la detrazione vuol dire rinunciarvi definitivamente.

Attenzione anche alla data in cui si paga la rata del mutuo, perché da quella dipenderà l'anno in cui sarà possibile detrarre la spesa, indipendentemente dalla scadenza di pagamento.

SUGGERIMENTO: se prima del pagamento dell'ultima rata dell'anno è già stato raggiunto l'imponibile massimo ammesso in detrazione, converrà valutare se ritardare al 2 gennaio il pagamento di dicembre.

In questo modo si sposterà all'esercizio successivo la detrazione d'imposta sull'ultima rata. L'espediente può aver senso soprattutto alla fine dell'anno in cui si è acceso il mutuo, quando la presenza di tutti i costi iniziali potrebbe determinare più facilmente lo sforamento dei limiti.



3. ENTITÀ DEL BENEFICIO

Sull'imponibile viene riconosciuto un rimborso del 19% con il meccanismo della detrazione di imposta.

Cioè l'IRE dovuta (la vecchia IRPEF) viene ridotta in misura pari a 19 Euro ogni 100 Euro ammessi in detrazione.

Chi non paga IRE non può trarre alcun vantaggio dall'intestazione del mutuo.



4. ESEMPIO DI CALCOLO

Per osservare cosa succede nel tempo alla detrazione fiscale puoi esaminare lo sviluppo seguente.

Elementi di calcolo:

Mutuo per acquisto abitazione principale (limite detrazione di 4.000 Euro all'anno)
Frazione detraibile: 100%
Importo: Euro 100.000 (a tasso fisso del 5%)
Erogazione: 1° luglio 2007
Durata: 5 anni
Spese iniziali: Euro 3.000 (istruttoria bancaria, perizia, onorario notarile, imposta sostitutiva)
Anno Spese sostenute Interessi passivi Totale imponibile Quota massima detraibile Rimborso (19%)

2007 3.000 2.408 5.408 4.000 760

2008 4.134 4.134 4.000 760

2009 3.187 3.187 3.187 606

2010 2.191 2.191 2.191 416

2011 1.145 1.145 1.145 218

2012 163 163 163 31



Dall'ultima colonna appare evidente che in tutti i casi il massimo rimborso ammesso dalla normativa ammonta a 760 Euro all'anno.

NOTA: Dal 2007 la cancellazione dell'ipoteca può essere effettuata con modalità automatica e gratuita.

Qualora si volesse o si preferisse ricorrere al notaio, la spesa risulterebbe imputabile ai fini della detrazione fiscale nell'anno in cui è stata sostenuta.



5. COME SI OTTIENE IL RIMBORSO

Le spese di apertura del mutuo risultano dalle contabili bancarie e dalla fatture del perito e del notaio.

Gli interessi passivi vengono invece certificati dalla banca mutuante una volta all'anno con una dichiarazione inviata di solito spontaneamente entro il mese di maggio. Qualora non pervenisse sarà possibile richiederne il duplicato.

I lavoratori dipendenti potranno consegnare tale documentazione ai Centri di Assistenza Fiscale (CAF) ai fini della compilazione del Modello 730. Con questa soluzione potranno ricevere entro pochi mesi, direttamente nella busta paga, il rimborso spettante.

I lavoratori autonomi indicheranno la quota detraibile nella propria dichiarazione dei redditi (Modello UNICO), riducendo così il versamento dell'IRE dovuta.

Le certificazioni di spesa non dovranno essere allegate al Modello, ma andranno conservate ed esibite all'Agenzia delle Entrate in occasione di eventuali controlli.


Ultima modifica di roberto.mori il Mar Feb 17, 2009 4:35 pm, modificato 1 volta
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DIRITTI DEL CONSUMATORE

Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 09, 2009 1:12 pm

La normativa più recente ha imposto severe norme di trasparenza alle banche ed agli operatori del credito.

Se conosciute esse consentono di disporre per tempo di una panoramica completa dell'offerta e dei contratti da sottoscrivere. Ecco come sono articolati i diritti del consumatore.

Indice della pagina:

1. Principali norme di Trasparenza
2. Foglio Informativo
3. Informativa precontrattuale
4. Documento di sintesi
5. Prospetto ESIS
6. Obblighi del mediatore creditizio


1. PRINCIPALI NORME DI TRASPARENZA



Questo documento chiamato "Avviso" contiene l'elenco dei diritti del consumatore. Deve essere esposto al pubblico nei locali della banca.

Leggendolo il cliente interessato al mutuo sarà messo a conoscenza del diritto di:

richiedere copia del Foglio Informativo contenente tutti i termini e i costi dell'operazione di mutuo;

ottenere preventivamente, senza termini e condizioni, il testo del contratto di mutuo;

ricevere almeno una volta all'anno una sintesi delle condizioni contrattuali in essere;

essere tempestivamente informato di sopravvenute variazioni sfavorevoli delle condizioni.

Altri elementi assai utili dell'Avviso di Trasparenza sono il recapito dell'Ufficio Reclami ed i relativi tempi massimi di risposta, nonché la modalità per ricercare la soluzione di eventuali controversie. Indica per esempio come sfruttare la comoda ed economica possibilità di ricorrere all'Ombudsman Bancario.


2. FOGLIO INFORMATIVO

Finalmente uno strumento che spiffera fuori tutto su tassi, modalità e spese sia piccole che grandi collegate al mutuo. Inclusi dettagli spesso sconosciuti perfino al personale bancario!

Comprende una sintesi delle principali clausole contrattuali e spiegazioni sui rischi tipici della specifica operazione.

E' dotato di una legenda per capire i termini difficili, anche se purtroppo resta complessivamente ancora un po' difficilotto da capire per chi non è del mestiere.

Per mettere il consumatore in grado di comprenderlo più facilmente abbiamo realizzato l'approfondimento indicato sotto.



3. INFORMATIVA PRECONTRATTUALE

Fino a pochi anni fa si riusciva a conoscere il contenuto del contratto di mutuo solo… davanti al notaio.

Afferrare il significato delle complesse clausole ad una prima lettura era quasi impossibile. Ancor meno metterle in discussione all'ultimo momento.

L'attuale normativa consente al cliente di pretendere in anticipo la visione del contratto.

Dopo avere dato corso all'istruttoria potrai perciò richiederlo alla banca per un esame preventivo di quanto dovrai firmare in occasione della stipula notarile.


4. DOCUMENTO DI SINTESI

Considerata la difficoltà di rilevare le principali condizioni sparpagliate nel testo contrattuale, il legislatore ha stabilito che il contratto debba essere dotato di un frontespizio riassuntivo, chiamato "Documento di sintesi", che le riepiloghi tutte in una forma immediatamente comprensibile.

Così con un colpo d'occhio si dispone del riassunto degli aspetti più salienti.


5. PROSPETTO ESIS

Il prospetto ESIS esula dagli obblighi legali e riguarda solo le banche che hanno aderito al "Codice di condotta europeo per i mutui casa", che in Italia sono però la stragrande maggioranza.

Presso i loro sportelli è possibile ottenere preventivi basati sullo standard stabilito dal Codice, con due importanti vantaggi.

Il primo è la chiarezza e la completezza delle informazioni. Il secondo nasce dalla possibilità di confrontare con facilità proposte di banche diverse redatte in modo identico.

In fase di valutazione dell'offerta non vale proprio la pena di rinunciare a questa pratica opportunità.



6. OBBLIGHI DEL MEDIATORE CREDITIZIO

Nel luglio 2005 le disposizioni in tema di trasparenza applicate alle banche sono state estese ai mediatori creditizi.

Gli obblighi nascenti rappresentano un'importante tutela per il consumatore che si rivolge ad un intermediario.

Il mediatore deve infatti mettere subito a disposizione del cliente il proprio Avviso di Trasparenza ed il Foglio Informativo del servizio di mediazione.

Quando raccoglierà la domanda di mutuo per la banca dovrà rilasciare anche l'Avviso delle principali norme di trasparenza dell'istituto ed il Foglio Informativo del contratto di mutuo.

Chi intende utilizzare il servizio di mediazione può conoscere i suoi diritti al riguardo nell'approfondimento citato di seguito.


Ultima modifica di roberto.mori il Mar Feb 17, 2009 4:37 pm, modificato 1 volta
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MUTUO O AFFITTO?

Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 09, 2009 1:12 pm

Non servono chissà quali analisi per concludere che l'abitazione principale è meglio comprarsela.

Sia sul fronte psicologico che economico l'acquisto della prima casa rimane la soluzione più gradita, adottata ormai dall'87% delle famiglie italiane.

Salvo che…

Indice della pagina:

1. Quando l'affitto conviene
2. Quando l'affitto piace
3. Trovare i soldi per le spese
4. Acquisto della seconda casa


1. QUANDO L'AFFITTO CONVIENE

C'è chi per ragioni professionali o di altro genere è periodicamente costretto a cambiare casa.

Quando la permanenza è limitata a pochi anni l'affitto va senz'altro preferito per evitare i costi (spaventosi!) di acquisto e rivendita.

Un riepilogo dei principali dà subito un'idea della loro dimensione:

Spese di acquisto (come prima casa)


Agenzia immobiliare: circa 3% del prezzo

Atto notarile di compravendita: circa 2.000 Euro

Tasse fisse compravendita: 336 Euro

Imposta di registro: non considerata perché recuperabile in sede di riacquisto

Spese di mutuo

Costi generali pratica di mutuo (istruttoria, perizia etc.): circa 600 Euro

Atto notarile di mutuo: circa 2.000 Euro

Imposta: 0,25% dell'importo di mutuo

Spese di vendita successiva

Agenzia immobiliare: circa 3% del prezzo

ESEMPIO: considerando un immobile dal prezzo di 150.000 Euro acquistato con un mutuo al 100% le spese calcolate come sopra ammonteranno ad Euro 6.836 per l'acquisto, Euro 2.975 per l'accensione del mutuo ed Euro 4.500 per la vendita, con un totale di 14.311 Euro, ovvero quasi il 10% del prezzo dell'immobile.

Il vantaggio dell'acquisto consisterebbe nel risparmio tra la spesa per gli interessi del mutuo e il più oneroso canone di locazione. Di solito si tratta di una differenza prossima al 2% annuo.

Tuttavia, anche considerando che il costo in interessi decresce con il passare del tempo, ciò significa che il pareggio non potrebbe sopravvenire prima di quattro o cinque anni.

Salvo farsi aiutare da un momento di crescita del mercato immobiliare, che può manifestarsi ciclicamente alla fine di un lungo periodo di stabilità dei prezzi.


2. QUANDO L'AFFITTO PIACE

Scegliere di restare in affitto può avere senso quando il canone assorbe tutte le risorse destinabili all'abitazione e la rata di mutuo equivalente consentirebbe di acquistare un immobile meno attraente.

ESEMPIO: un inquilino paga 800 Euro mensili per un appartamento in centro città. Scegliendo di destinare la somma, per lui non incrementabile, ad una rata di mutuo trentennale a tasso variabile al 4% potrebbe disporre di un finanziamento di 168.000 Euro.

Tuttavia con quell'importo si accorge di poter acquistare un appartamento di analoghe dimensioni solo in periferia. Potrebbe quindi preferire l'affitto per continuare a dimorare in centro.

Va però considerato che gli incrementi dei prezzi allontaneranno sempre di più la possibilità di comprare un immobile, restringendo gradualmente il livello qualitativo dell'abitazione acquistabile.


3. TROVARE I SOLDI PER LE SPESE

Oggi è piuttosto facile ottenere mutui fino al 100% del prezzo. Ma almeno i soldi per le spese bisogna averli. E si parla di importi nell'ordine delle decine di migliaia di Euro. Dove trovarli?

3a. L'anticipo sulla liquidazione

Per i dipendenti è possibile ricorrere all'anticipo della liquidazione. In base alla legge 297 del 29 maggio 1982 chi è assunto da almeno otto anni presso lo stesso datore di lavoro può richiedere un anticipo del 70% sulla liquidazione maturata.

3b. Prestito complementare

Alcune banche mettono a disposizione dell'acquirente unitamente al mutuo una somma da destinare alle spese e rimborsabile gradualmente sul conto corrente o tramite rimborso rateale.

3c. Piano di accumulo

Una soluzione antica ma sempre efficace è quella di mettere da parte l'importo della rata con uno o due anni di anticipo sull'acquisto, in modo da costituire il fondo necessario alle spese.


4. ACQUISTO DELLA SECONDA CASA

4a. Immobili turistici

Da un punto di vista strettamente pratico l'affitto dovuto per poche settimane all'anno non potrà certo competere con il rimborso di un mutuo da sostenere tutti i mesi.

Peraltro le rate di mutuo potrebbero rappresentare una scelta di risparmio forzato inteso a costituire nel tempo un patrimonio stabile e consistente.

A patto che l'immobile sia ubicato in una zona turisticamente appetibile.

4b. Immobili da locare

Chi è convinto della validità dell'investimento immobiliare non avrà dubbi nell'utilizzare i propri capitali per acquistare unità destinate alla locazione.

In questi casi il mutuo rappresenta un'opportunità di grande vantaggio rispetto all'acquisto per contanti. Il finanziamento permetterà infatti di aumentare l'entità del patrimonio acquistabile, potenziando l'effetto leva sulla rivalutazione immobiliare.

La soluzione ideale sarà quella di contrarre un mutuo la cui rata periodica coincida con il canone di affitto. In questo modo dopo l'esborso iniziale l'immobile verrà gradualmente riscattato dai pagamenti dell'inquilino.

ESEMPIO: acquisto un immobile al prezzo di 100.000 Euro intendendo locarlo a 5.000 Euro annui.

Se sono soggetto ad un'imposizione fiscale del 33% il canone mi verrà tassato per il 28% del suo ammontare (cioè 33% x 85% perché l'imponibile fiscale è pari all'85% dell'importo incassato).

Vuol dire che il ricavo al netto delle imposte risulterà essere di: 5.000 (canone annuo) - 1.400 (tassazione del 28%) = 3.600 (canone annuo al netto delle imposte), ovvero 300 Euro mensili.

Con tale rata sarà possibile contrarre, per esempio, un mutuo ventennale di circa 45.000 Euro (per il calcolo dell'importo ottenibile puoi usare l'apposita calcolatrice in questo sito). Mi converrà perciò anticipare 55.000 Euro e mutuare la differenza, che verrà così rimborsata con i canoni di locazione.


Ultima modifica di roberto.mori il Mar Feb 17, 2009 4:38 pm, modificato 1 volta
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MEGLIO TASSO FISSO O TASSO VARIABILE?

Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 09, 2009 1:13 pm

Il solito dubbio. Tanto più che qualsiasi ipotesi può essere smentita dai tanti anni di vita del mutuo.

Esamina allora le riflessioni suggerite dall'esperienza pratica!

Indice della pagina:

1. Criterio discriminante
2. Proteggersi con il tasso variabile
3. Curiosità: perché il tasso fisso costa di più?


1. CRITERIO DISCRIMINANTE

Inutile cercare di pronosticare il futuro. Le previsioni economiche sono incerte quanto quelle del tempo.

Invece l'esperienza ci ha suggerito una regoletta piuttosto semplice che finora non ha deluso: quando è possibile ottenere mutui ad un tasso fisso vicino al 5% bisogna approfittarne.

A questo livello lo spazio di possibile risparmio con il ricorso al tasso variabile si assottiglia, mentre i rischi di innalzamento sono tutti presenti.

Al contrario, più il tasso fisso eccede il 5%, tanto più diventa interessante il mutuo a tasso variabile. Con buona probabilità esso resterà al di sotto della proposta a tasso fisso per la maggior parte del tempo. Con il vantaggio che ad un tasso più basso il rimborso capitale avviene più in fretta.



2. PROTEGGERSI CON IL TASSO VARIABILE

Tra i contratti di mutuo esistono soluzioni studiate per coniugare la convenienza del tasso variabile con la stabilità del tasso o della rata.

2a. Tasso massimo

E' possibile acquistare un assicurazione che paghi la spesa in eccedenza qualora i tassi superino una soglia predeterminata.

Il costo della copertura viene solitamente integrato nel tasso del finanziamento, che pertanto aumenterà. In genere l'incremento si attesta tra lo 0,50% e lo 0,75%.

Il tasso massimo viene fissato circa un paio di punti più in alto di quello in vigore.


2b. Rata costante

Scegliendo un contratto a durata variabile si otterrà il beneficio di una rata fissa indipendentemente dalle variazioni di tasso.

E' più una comodità che un vantaggio economico perché le variazioni esplicheranno ugualmente tutti i loro effetti. Le conseguenze verranno però assorbite dalla durata, per cui il rimborso potrà allungarsi o abbreviarsi.



3. CURIOSITÀ: PERCHÉ IL TASSO FISSO COSTA DI PIÙ?

Bisogna considerare che la banca funge da intermediario tra una soggetto che investe i soldi e un altro che li utilizza.

Quindi per prestarti del denaro a tasso fisso servirà che prima qualcun altro lo abbia investito a tasso fisso.

Pensa ora di stare dall'altro lato, cioè di essere colui che investe i suoi capitali.

Per trovare vantaggioso bloccare il tasso di rendimento per molti anni vorresti che fosse più alto di quello ottenibile investendo solo per pochi mesi, ti pare?

In verità il meccanismo è un po' più articolato perché implica operazioni sui derivati dei tassi. Tuttavia questo semplice principio sta alla base delle motivazioni per cui il tasso fisso costa di più.

NOTA: occasionalmente possono verificarsi periodi di temporanea tensione dei mercati con conseguenti effetti sui cosiddetti “tassi a breve”.

In tali circostanze può succedere che i mutui a tasso variabile (ancorati a parametri riferiti abitualmente a periodi di uno, tre o sei mesi, cioè i periodi al centro della burrasca) finiscano per costare più dei mutui a tasso fisso (collegati a parametri a lungo termine che non risentono di fenomenologie temporanee).

Si tratta di anomalie che tendono ad annullarsi nel giro di qualche mese. Con l’attenuazione della tensione i tassi variabili caleranno. Oppure, se i problemi non si risolveranno, saranno i tassi fissi ad alzarsi, ripristinando i consueti differenziali.


Ultima modifica di roberto.mori il Mar Feb 17, 2009 4:39 pm, modificato 1 volta
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L'IMPORTO E LA DURATA IDEALI

Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 09, 2009 1:14 pm

La famiglia è una piccola impresa con i suoi bilanci mensili e annuali.

Il notevole effetto del mutuo andrà perciò ponderato per indovinare il miglior compromesso tra importo richiesto e rata periodica.

Gli spunti di riflessione che seguono saranno utili a individuarlo.

Indice della pagina:

1. Quanto richiedere
2. La durata migliore
3. Un accenno alla cadenza di rimborso
4. Curiosità: perché semestrale costa di più


1. QUANTO RICHIEDERE

1a. Perché chiedere più del necessario

Il mutuo è il prestito che costa meno di tutti. Considerando anche la detrazione fiscale, gli interessi pesano dalla metà fino ad un sesto degli altri finanziamenti.

E' vero che è gravato da costi di apertura piuttosto pesanti. Tuttavia essi sono poco sensibili alle differenze di importo.

Inoltre il debito può essere estinto anche parzialmente, a fronte di una modesta commissione, evitando di corrispondere i successivi interessi sulla quota versata.

Da qui la conclusione che conviene richiedere una cifra più alta dello stretto indispensabile. Con essa potranno essere rimborsati altri prestiti in corso o si potrà evitare di contrarne per l'arredamento o l'automobile.

Esempio: per saldare l'immobile ottengo 100.000 Euro da rimborsare con una rata mensile di 765 Euro (mutuo quindicennale al 4,50%). Dopo un anno un bisogno finanziario mi costringe a sottoscrivere un prestito quinquennale di 15.000 Euro al 9% (311 Euro al mese).

Se mi fossi premunito chiedendo 115.000 Euro di mutuo, nei 5 anni di accavallamento dei debiti spenderei 879 Euro al mese, invece di 1.076 (765 + 311) tutelando grandemente la qualità della vita.

La differenza di costo risulterebbe comunque limitata a 1.860 Euro, grazie al minor tasso del mutuo. Una spesa probabilmente azzerabile considerando l'effetto dei benefici fiscali.

L'esperienza indica che le esigenze finanziarie che seguono un mutuo, sia nel caso di acquisto che di ristrutturazione, spesso eccedono le aspettative. Può perciò valere la pena di richiedere una somma esuberante.

Se temporaneamente inutilizzata potrà essere investita, riducendo così al minimo il costo della sua detenzione. Mentre resterà aperta l'opportunità di renderla alla banca qualora non si riveli necessaria.

Una tutela non trascurabile anche in considerazione della maggiore difficoltà che si incontra nell'ottenere nuovi prestiti durante il rimborso di un mutuo.

1b. Le soglie da non superare

Aumentare la richiesta può rivelarsi un danno se il nuovo importo determina un innalzamento del costo globale del mutuo.

Tutte le banche richiedono tassi o spese più elevate se si supera il rapporto dell'80% rispetto al valore immobiliare. Molte definiscono aumenti che scattano al superamento del 60% e del 95%. Resta poi il limite invalicabile del 100%.

In genere non si rivela economicamente vantaggioso sopportare un incremento di tasso su tutto il mutuo e per tutta la sua durata in cambio di importi reperibili alternativamente.

1c. L'importo minimo

Quando l'importo del mutuo è contenuto, è suggeribile verificare la convenienza di un finanziamento non ipotecario sebbene a tasso più alto.

Con cifre inferiori ai 20.000 Euro l'effetto delle spese notarili è infatti proporzionalmente molto elevato. Per importi di tale ordine di grandezza meglio considerare l'alternativa del prestito personale.




2. LA DURATA MIGLIORE

Rispetto alla durata ideale esistono due correnti di pensiero.

La prima suggerisce di rimborsare il mutuo nel più breve tempo possibile, durante il periodo di vita più produttivo. Tra l'altro risparmiando interessi.

L'altra introduce un concetto di serena convivenza con il debito che deve essere lungo per pesare il meno possibile sulla qualità della vita.

La valutazione è ovviamente soggettiva, ma dobbiamo rilevare che la seconda filosofia dispone di maggiore flessibilità.

Un debito lungo può infatti essere abbreviato con progressive estinzioni supplementari di capitale. Al contrario, salvo circostanze speciali, non è consentito l'allungamento del rimborso.

Il suggerimento è perciò quello di scegliere una rata pagabile con la minima fatica possibile, evitando tuttavia di estendere il mutuo al punto di ottenere riduzioni insignificanti nella vita della famiglia. Infatti va considerato che oltre un certo limite l'importo della rata diventa poco sensibile all'allungamento della durata.

Esempio: 100.000 Euro al 5% restituiti in 5 anni costano 1.887 Euro, ben 826 in più rispetto alla rata di un mutuo decennale (1.061 Euro), cinque anni più lungo.

La differenza tra la rata venticinquennale (585 Euro) e quella trentennale (537 Euro) è invece di soli 48 Euro, nonostante la differenza tra le durate sia la stessa.

Per questo genere di valutazione è stata progettata la Calcolatrice della rata in questo sito. I grafici mostrano sia la rata che la spesa in interessi al variare della durata.



3. UN ACCENNO ALLA CADENZA DI RIMBORSO


Molte banche consentono di scegliere tra rimborso mensile, trimestrale e semestrale.

Quando le entrate della famiglia sono costanti il rimborso mensile semplifica la gestione del bilancio. Non si è infatti costretti ad accantonare somme per grosse rate da pagare a intervalli meno frequenti.

Le cose cambiano per chi osserva flussi di denaro in entrata e in uscita concentrati in certi mesi dell'anno.

Esempio: un commerciante potrebbe preferire il rimborso semestrale per compensare l'andamento del secondo semestre dell'anno. Forse ad agosto non guadagnerà nulla essendo chiuso per ferie e a novembre dovrà versare gli onerosi acconti delle tasse; invece nel periodo natalizio aumenterà le vendite e potrà più facilmente sostenere la rata semestrale di fine dicembre.

Il vantaggio ha un suo piccolo costo, perché con l'allungamento del periodo di rimborso la rata si alza lievemente.


4. CURIOSITÀ: PERCHÉ SEMESTRALE COSTA DI PIÙ

Chi sceglie di pagare ogni sei mesi si troverà a riconoscere una rata più alta dell'importo mensile moltiplicato per sei, pur a parità di tasso.

Esempio: un mutuo ventennale di 100.000 Euro al 5% può essere rimborsato in 240 rate mensili di Euro 659,96 (spesa complessiva di 659,96 x 240 = 158.390 Euro) oppure in 40 rate semestrali di Euro 3.983,62 (spesa complessiva di 3.983,62 x 40 = 159.344 Euro), con una differenza di circa 1.000 Euro!

La maggiorazione sulla rata serve a compensare il minor vantaggio della banca nel caso dei pagamenti meno frazionati, con cui entra in possesso delle somme in ritardo rispetto a quelli più frequenti.

Esempio: un cliente che versa 1.000 Euro al mese avrà consegnato alla banca 1.000 Euro a gennaio, 2.000 a febbraio, 3,000 a marzo… Se il prestito venisse rimborsato ogni sei mesi la banca non riceverebbe nulla fino a giugno.

Dall'altro lato il debitore che paghi semestralmente potrà investire le quote mensili fino alla fine del semestre, ottenendone in cambio un piccolo riscontro economico in grado di compensare parzialmente il maggior costo della rata semestrale.


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TIPOLOGIE DI MUTUO

Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 09, 2009 1:15 pm

Il ventaglio delle opportunità è ormai tanto ampio e variegato che capirle tutte richiede un pochino di aiuto.

Per questo abbiamo scritto una panoramica dei meccanismi, dei vantaggi e degli svantaggi di ciascuna. Accompagnandola ogni volta con il parere dei nostri esperti.

Indice della pagina:

1. Mutui a tasso variabile
2. Mutui a tasso fisso
3. Mutui a tasso misto
4. Mutui a tassi miscelati (cocktail)
5. Mutui con tasso massimo (Cap & Floor)
6. Mutui con opzione
7. Mutui a rata fissa e durata variabile
8. Mutui a rimborso autonomo
9. Mutui in valuta
10. Mutui a rate crescenti o decrescenti
11. Altre soluzioni


1. MUTUI A TASSO VARIABILE



I preferiti dagli italiani, inguaribili ottimisti.

Il tasso varia in base al costo del denaro, registrato dal parametro Euribor.

Per avere un'idea di quanto può cambiare la rata considera che una differenza dell'1% applicata a 100.000 Euro di debito produce una variazione di circa 50 Euro al mese.

Non ci sono limiti contrattuali all'escursione dei tassi, mentre ce ne sono di fisiologici. Si ritiene cioè che il sistema dell'Euro sia abbastanza stabile da originare tassi compresi tra il 3% e l'8%. Non esistono però garanzie assolute.

Vantaggi


E' il mutuo favorito nella gara al risparmio, anche perché all'inizio - quando il debito è maggiore e l'effetto del tasso si sente di più - costa sempre meno degli altri.


In virtù del minor tasso l'ammortamento del capitale avviene più in fretta determinando un'esposizione media più contenuta ed un conseguente ulteriore risparmio in interessi (vedi l'approfondimento "Competizione nell'ammortamento a tasso fisso e variabile").


Svantaggi

In caso di tensione sui mercati la rata è suscettibile di incremento, anche rilevante.


Parere
Suggeriamo questo mutuo come soluzione "principe" della convenienza.

Non lo riteniamo però adatto a chi è ansioso o pessimista, a causa della pressione psicologica che il timore di rialzi eserciterebbe su di lui.

Inoltre potrebbe rappresentare un rischio per chi dovesse sostenere fin dall'origine una rata al limite delle proprie possibilità.



2. MUTUI A TASSO FISSO



La tranquillità innanzitutto.

E' il mutuo più semplice che esiste, quello dei libri di scuola. Il tasso non cambia mai e le rate sono identiche dalla prima all'ultima.

Privilegiando la sicurezza, la convenienza diviene un aspetto secondario che tuttavia può prendere anche forma quando le proposte si avvicinano alla soglia del 5%.

Vantaggi


Totale serenità. Nulla può incidere sulla rata. Il costo complessivo è certo.


Si possono contrarre serenamente altri debiti senza correre il rischio di trovarsi in affanno in caso di tensioni sui tassi.


Svantaggi

La garanzia di stabilità ha un prezzo, così questo mutuo costa sempre un po' di più.


In caso di estinzione anticipata sia il capitale residuo che l'incidenza della penale saranno maggiori.


Parere
Adatto a chi privilegia la serenità rispetto alla convenienza e… può permetterselo.



3. MUTUI A TASSO MISTO



Il periodo più importante è al sicuro!

Per i primi anni si comporta come un mutuo a tasso fisso. Poi, ad una scadenza prestabilita continua come normale mutuo a tasso variabile.

Il costo del periodo a tasso fisso cambia in base alla sua durata, che spesso può essere scelta dal cliente, in genere tra due e cinque anni.

Vantaggi


Si blocca il tasso per il periodo più importante dell'ammortamento. E' infatti nella prima parte di vita del mutuo che le variazioni incidono maggiormente sulla rata e sugli interessi.


Svantaggi

Si perdono i benefici che un'alternativa a tasso variabile, sempre più basso, genererebbe proprio nel momento in cui la differenza produce il maggior risparmio.


Parere
Destinato a coloro che per i primi anni non possono correre il rischio di vedersi aumentare la rata.

Dopo il periodo a tasso fisso eventuali rincari saranno più sopportabili perché il debito residuo risulterà inferiore, riducendo gli effetti delle variazioni di tasso.

Al tempo stesso il debitore avrà rafforzato la sua solidità economica potendo così reggere meglio eventuali rincari della rata.



4. MUTUI A TASSI MISCELATI (COCKTAIL)



Dedicato agli eterni indecisi.

Pur trattandosi di un solo contratto è come stipularne due. Il debito viene infatti diviso in una frazione che sarà regolata a tasso fisso e in un'altra da rimborsare a tasso variabile.

Il cliente può scegliere la proporzione con cui effettuare la ripartizione. La rata complessiva è data dalla somma di quelle delle due frazioni.

Vantaggi


Il bilanciamento garantisce un'attenuazione delle oscillazioni della rata con l'intensità impostata dal cliente.


Svantaggi

Non consegue in modo completo né l'obiettivo della convenienza né quello della stabilità.


Parere
Una soluzione stimolante sulla carta che nella sostanza non sa né di carne né di pesce. Adatta a chi non sa proprio decidersi.



5. MUTUI CON TASSO MASSIMO (CAP & FLOOR)



Soluzioni col paracadute.

Sono mutui a tasso variabile in cui l'escursione del tasso è limitata tra una base sotto cui non può scendere (tasso floor) ed un tetto oltre il quale non può crescere (tasso cap).

NOTA: quando i tassi sono molto bassi non si usa applicare il tasso floor, mantenendo soltanto il limite superiore.

Vantaggi


La rata massima a cui si può andare incontro è nota fin dall'inizio.


Il tasso applicato è quello più conveniente dei mutui a tasso variabile.


Svantaggi

La tutela del tasso massimo è provveduta da una copertura assicurativa dal costo non irrilevante.


Il tasso minimo, se applicato, può divenire fastidioso quando le cose vanno bene.


Parere
La spesa per la copertura assicurativa appare giustificata se contenuta nello 0,50% annuo e a condizione che il tasso massimo che garantisce non si discosti molto dal 6%. Altrimenti sarà meglio valutare le certezze garantite da un tradizionale mutuo a tasso fisso.



6. MUTUI CON OPZIONE



Il mutuo con una marcia in più.

Alle scadenze programmate, ogni due anni circa, si può esercitare l'opzione, ovvero decidere se "saltare" dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa.

Vantaggi


Quando i tassi si riducono si può approfittare della circostanza garantendosi qualche anno ad un tasso fisso vantaggioso.


Svantaggi

Si tratta di una soluzione posta spesso sul mercato a tassi più alti dell'alternativa senza opzione.


Parere
Il grande successo di questa tipologia contrattuale è dovuto in molti casi alla cattiva comprensione dei suoi meccanismi. Chi lo contrae spesso ritiene erroneamente che se sceglierà ripetutamente il tasso fisso pagherà sempre la rata iniziale.

Resta ugualmente un'opportunità molto interessante per la sua flessibilità, a patto che sia offerta alle stesse condizioni di un mutuo a tasso variabile classico.



7. MUTUI A RATA FISSA E TASSO VARIABILE



Geniale, salvo sorprese.

La rata resta bloccata anche se il tasso è variabile. Le variazioni si sfogheranno sulla durata del finanziamento che risulterà allungata o abbreviata rispetto a quella prevista all'origine.

Vantaggi


Viene coniugata la convenienza del tasso variabile e la serenità della rata fissa.


Svantaggi

Se i tassi aumentano, la rata bloccata produce una compressione delle quote capitale, che può provocare prolungamenti molto costosi.


La rata riesce a restare fissa solo fino ad un certo limite oltre il quale viene comunque modificata.


Parere
Una soluzione di compromesso tecnicamente splendida.

Si può stare tranquilli, quasi del tutto. Se le cose andassero male bisognerà tuttavia accettare di spendere molto di più rispetto ad un mutuo a tasso variabile classico.



8. MUTUI A RIMBORSO AUTONOMO



Faccio quello che mi pare… o quasi.

Con questi mutui si può rimborsare una rata a proprio piacimento purché ad ogni scadenza vengano versati almeno gli interessi maturati. Andrà inoltre rispettato un piano di rientro del capitale che stabilisce le quote minime da raggiungere periodicamente.

Il calcolo degli interessi avviene in base all'esposizione effettiva.

Vantaggi


Grande elasticità nel pagamento con opportunità di ridurre o incrementare i versamenti di capitale.


Svantaggi

Salvo essere abili amministratori si corre il rischio di trovarsi alle impegnative scadenze di restituzione capitale senza potervi fare fronte.


Il tasso applicato a questa formula è sempre più elevato.


Se si sceglie di rinviare troppo il rimborso del capitale la spesa in interessi cresce sensibilmente.


Parere
E' una soluzione molto gradita dai professionisti che prevedono un incremento considerevole delle entrate negli anni successivi.

Assolutamente controindicato per i soggetti poco inclini a organizzare la propria economia considerando anche le scadenze lontane.




9. MUTUI IN VALUTA



Non è tutto oro quel che luccica.

Finanziarsi in valuta è come andare a stipulare il mutuo all'estero. Per esempio in Giappone dove i tassi sono vicini all'1%.

Le rate vanno però pagate nella valuta di qual paese, il che vuol dire che ogni volta bisognerà cambiare i nostri Euro accollandoci il rischio che il cambio si alzi.

Vantaggi


Tassi inferiori anche di molto a qualsiasi limite conseguibile con un pagamento in Euro.


Svantaggi

Rischio cambio a carico del mutuatario con possibilità di giungere perfino al raddoppio della rata.


In caso di estinzione anticipata o di trasformazione del mutuo in Euro tutto il capitale residuo andrà riconvertito in base al cambio in vigore, col rischio di trovarsi di colpo di fronte ad un debito enorme.


Parere
Operazione pericolosissima per le famiglie!

Chi fa questa scelta deve poter affrontare senza difficoltà vere e proprie esplosioni della rata. Si tratta di una speculazione più che di un mutuo.

Raccomandata soltanto a chi consegue il proprio reddito nella stessa valuta (es. mutuo in Franchi Svizzeri contratto da soggetto che lavora in Svizzera).



10. MUTUI A RATE CRESCENTI O DECRESCENTI



Il futuro vestito su misura.

L'effetto desiderato viene conseguito modificando le normali quote di ammortamento capitale dei mutui a rata costante.

Riducendole all'inizio e maggiorandole nel tempo si ottiene un andamento crescente della rata con una spesa finale complessivamente maggiore.

Con l'operazione inversa si può ricavare un mutuo a rate decrescenti, dal costo globale più contenuto.

Vantaggi


E' possibile adeguare l'andamento delle rate a quello delle proprie risorse. Per esempio i giovani con importanti prospettive economiche gradiranno la rata crescente. Chi va verso la pensione preferirà il contrario.


Svantaggi

Con la rata crescente il costo complessivo del mutuo risulta elevato a causa dei rinvii nel rimborso del capitale. Con la rata decrescente la parte iniziale del rimborso può rivelarsi troppo impegnativa, soprattutto al sopraggiungere di imprevisti.


Parere
La rata crescente può trovare la sua ragione di essere sulle lunghe durate, in grado di modulare con più dolcezza gli incrementi.

Attenzione però all'effetto dirompente degli interessi, dovuto al soffocamento delle quote capitale nelle prime rate. Inoltre, se il mutuo è regolato a tasso variabile un eventuale aumento dei tassi si combinerebbe con quello della rata crescente determinando risultati critici.

Per chi è più in là con gli anni sembra interessante la soluzione a rata decrescente, a patto che il tasso sia vantaggioso. Diversamente meglio un buon mutuo a tasso variabile con la possibilità di effettuare estinzioni parziali anticipate, che conseguono gli stessi risultati economici con il grosso vantaggio di essere facoltative.



11. ALTRE SOLUZIONI



Il mercato dei mutui è molto vivace e propone continuamente nuove soluzioni. Il più delle volte si tratta comunque della miscelazione di due delle possibilità esaminate sopra.


Ultima modifica di roberto.mori il Mar Feb 17, 2009 4:47 pm, modificato 2 volte
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BANCA TRADIZIONALE O SPECIALIZZATA?

Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 09, 2009 1:15 pm

La maggior parte dei nuovi mutui durerà da venti a trent'anni.

Vuol dire che si intratterrà con il finanziatore qualcosa di più di un fidanzamento.

Meglio far ricadere la scelta sulla vecchia banca con gli sportelli per la strada o affidarsi ad un istituto specializzato che si occupa solo di mutui?

Indice della pagina:

1. Banca vecchia non fa buon brodo
2. La questione del conto corrente
3. I limiti delle banche specializzate
4. Curiosità: e se la banca fallisce?


1. BANCA VECCHIA NON FA BUON BRODO

"Sono cliente di questa banca da tanti anni. Mi tratteranno bene senz'altro!" è un'illusione da rivedere.

La realtà è tutt'altra e cioè che la banca non ha interesse a trattare particolarmente bene i clienti affezionati. Se proprio deve fare sacrifici li farà per trovarne di nuovi!

Quindi è buona regola non sottoscrivere mai le condizioni della propria banca senza averle prima paragonate con quelle della concorrenza.

Tanto più se si tratta di mutui. A causa dei grossi importi e delle lunghe durate le differenze di costo tra un'offerta e l'altra possono raggiungere le decine di migliaia di Euro.




2. CAMBIARE CONTO CORRENTE?

Ottenere il mutuo da una banca diversa vuol dire quasi sempre cambiare conto. L'idea non piace molto per il fastidio di spostare lo stipendio o gli addebiti delle bollette.

Quindi bisogna valutare se il gioco vale la candela. Quando l'offerta della propria banca differisce di un migliaio di Euro nell'arco di vent'anni, probabilmente il trambusto non sarà giustificato. Se invece le differenze sono consistenti, il disturbo e qualche ora di tempo saranno ripagati molto profumatamente.

Chi non vuole fare torto a nessuno può anche pensare di mantenere in vita due conti correnti. Purché il costo di quello supplementare sia ben compensato dallo sconto sul mutuo.




3. I LIMITI DELLE BANCHE SPECIALIZZATE

A differenza del passato non vi è più differenza tra le soluzioni proposte dalle banche dedicate ai mutui, quelle cioè senza sportelli per la strada, e l'offerta delle banche tradizionali.

La "fame" di mutui ha infatti costretto tutto il mondo bancario a evolversi, annullando il precedente divario tecnico.

Resta a vantaggio delle specializzate che non richiedono l'apertura di conti correnti. Per contro, non potendo contare sui guadagni delle operazioni collegate al conto, salvo rare eccezioni sono costrette a richiedere tassi più alti.

Ma il vero limite riguarda le difficoltà di relazione.

Con la banca specializzata la domanda di mutuo andrà inviata per posta e qualsiasi chiarimento o sollecito dovrà essere amministrato al telefono.

Anche negli anni successivi il rapporto dovrà essere gestito con gli operatori dei call center, non potendosi fare facilmente riferimento ai loro superiori; un po' come succede quando si vuole segnalare un disagio alla compagnia telefonica.

In situazioni delicate, come in caso di difficoltà nel pagamento delle rate, il limite può emergere in maniera più sensibile.




4. CURIOSITÀ: E SE LA BANCA FALLISCE?

Sono in diversi a chiedersi cosa succederebbe alla casa se la banca che ha concesso il mutuo dovesse fallire.

Premettiamo che in Italia le banche non falliscono. In caso estremo vengono poste in liquidazione coatta amministrativa.

Questo tuttavia non avviene praticamente mai a causa della necessità di mantenere la stabilità del sistema.

L'incapacità di una banca di rendere i depositi potrebbe scatenare il caos ingenerando un meccanismo devastante al livello internazionale. Per questo quando una banca va in crisi si fa in modo che venga acquistata da un istituto patrimonialmente più solido, che ne assuma attività e passività.

Al di là della premessa va considerato che il mutuatario non vanta crediti verso la banca. Quindi non ha ragione di temere, perché non dovrebbe riottenere nulla. La sua responsabilità resterebbe solo quella di pagare ciò che è dovuto in base al contratto di mutuo.

Quanto all'ipoteca essa rappresenta per il creditore solo un diritto di garanzia e non di proprietà. Il bene oggetto della tutela resta infatti nella titolarità del proprietario e non rischierebbe perciò di venire coinvolto nelle procedure contro la banca.


Ultima modifica di roberto.mori il Mar Feb 17, 2009 4:48 pm, modificato 1 volta
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FARSI ASSISTERE DA UN MEDIATORE CREDITIZIO?

Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 09, 2009 1:16 pm

In banca ci si può andare con le proprie gambe.

Oppure si può utilizzare l'assistenza di un mediatore creditizio. Con alcuni vantaggi e costi, spesso non indifferenti. In quali casi diventa conveniente farsi aiutare?

Indice della pagina:

1. Quando la banca non concede abbastanza
2. Le convenzioni che riducono i tassi
3. Trovare un mediatore affidabile
4. Formalizzazione della delibera
5. Quanto mi costi!


1. QUANDO LA BANCA NON CONCEDE ABBASTANZA

La ragione principale per rivolgersi al mediatore viene dalla necessità di ottenere un mutuo "difficile".

Se la banca è restia a concedere il finanziamento meglio ricorrere ad uno specialista. Di solito il mediatore conosce bene almeno una decina di banche e dopo un primo giudizio sulla pratica sarà in grado di destinarla ad un istituto interessato all'operazione.

La sua esperienza provvederà anche i necessari suggerimenti per accomodarla. La scelta del mutuo giusto, una corretta individuazione di importo e durata, l'associazione di un garante gradito dalla banca e altre idee che vengono dall'esperienza trasformeranno una domanda zoppicante in una pratica fattibile.

Bisognerà invece diffidare dei mediatori, sempre più comuni, che propongono di falsificare la documentazione reddituale per ottenere il mutuo.

Oltre a rischiare che la banca rifiuti il finanziamento all'ultimo momento, anche davanti al notaio, sussiste la possibilità di essere denunciati per truffa. Un tale mediatore di malaffare non si farebbe certo scrupoli ad attribuire al richiedente tutta la volontà e responsabilità della falsificazione.




2. LE CONVENZIONI CHE RIDUCONO I TASSI

Una diversa ragione per ricorrere al mediatore è la possibilità di ottenere condizioni più vantaggiose di quelle proposte dalla banca allo sportello.

Il mediatore aderisce sempre ad associazioni di categoria o a grandi strutture che hanno stipulato accordi con le banche, ottenendo trattamenti particolarmente favorevoli per la clientela introdotta dalla rete convenzionata.

Quando il mediatore si rende disponibile ad utilizzare quelli più vantaggiosi per il cliente, ciò significa un grosso risparmio sugli interessi. Il beneficio economico conseguente, associato alla consulenza di un tecnico, può così rappresentare un'alternativa più proficua del cavarsela da sé.




3. TROVARE UN MEDIATORE AFFIDABILE

Similmente ad altri contesti anche tra i mediatori creditizi si trovano esperti di grande competenza e serietà come anche qualche improvvisato alla ricerca di facili guadagni.

Purtroppo la raccomandazione dell'agente immobiliare potrebbe non essere sufficiente ad individuare un professionista fidato.

Piuttosto sarà preferibile recarsi nella sede del mediatore per avere un'idea dell'ambiente e del clima che vi regna.

Inoltre, se è un intermediario qualificato, durante il colloquio risponderà alle domande in modo esplicito e diretto, senza divagare, rilasciando una nitida sensazione di competenza e affidabilità.

Un'ulteriore caratteristica che distingue il mediatore serio è quella di non pretendere alcun anticipo, neanche per le spese, fino al raggiungimento di un parere di massima della banca, in forma scritta. E di intascare la sua provvigione solo dopo la firma del contratto notarile.

Considera infine che il contratto di mediazione può implicare vincoli e penali. Pertanto, prima di sottoscrivere l'incarico conviene esaminare attentamente i prospetti previsti dalla Legge sulla Trasparenza per la tutela del cliente.



4. FORMALIZZAZIONE DELLA DELIBERA

Una figura intermediaria nella relazione con la banca può dare più facilmente origine a malintesi.

Considerata la delicatezza dell'operazione quando è collegata all'acquisto di una casa, sembra giusto raccomandare che la disponibilità della banca a concedere il mutuo venga dichiarata in forma scritta.

Solo in questo modo si potrà procedere serenamente al versamento della caparra.



5. QUANTO MI COSTI!

I costi di mediazione sono sempre un tasto dolente.

I mediatori creditizi richiedono usualmente provvigioni fino al 2% dell'importo mutuato. Quando la pratica è complessa si può arrivare al 3%.

Si sa di casi in cui è stato richiesto fino al 6% anche se è raccomandabile evitare di aderire a tali eccessi. Tra l'altro la provvigione può costituire argomento di trattativa, per cui vale sempre la pena di metterla in discussione se palesemente elevata.

In cambio della corposa spesa sarà appropriato pretendere un trattamento attento e accurato fino all'erogazione del finanziamento. E l'applicazione al mutuo di condizioni sufficientemente valide da compensare in tutto o in parte i costi di mediazione.


Ultima modifica di roberto.mori il Mar Feb 17, 2009 4:50 pm, modificato 1 volta
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PARAGONARE LE PROPOSTE

Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 09, 2009 1:16 pm

"Un mutuo non vale l'altro" premette Renato Gentilini, giornalista del Corriere della Sera, nell'introduzione del suo libro "Mutui casa".

E ha ragione da vendere! Formule e tassi cambiano molto più consistentemente rispetto ad altri prodotti.

Su una Mercedes il prezzo può cambiare di un migliaio di Euro tra una concessionaria e l'altra. Su un mutuo ventennale a tasso variabile di 100.000 Euro ne possono passare fino a 20.000 da una banca all'altra. Se è trentennale, oltre 30.000!

Indice della pagina:

1. Confronti tra tipi diversi di mutuo
2. Quale costa meno?
3. Oltre alla convenienza


1. CONFRONTI TRA TIPI DIVERSI DI MUTUO

Il primo confronto va indirizzato al tipo di contratto da scegliere. Serve cioè per capire quanto costa una soluzione rispetto all'altra, come tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile.

Poiché l'obiettivo è definire solo gli ordini di grandezza può essere sufficiente limitarsi a confrontare la spesa in interessi. A tal fine basterà moltiplicare la differenza di rata per il numero di pagamenti.

Esempio: devo contrarre un mutuo ventennale di 100.000 Euro. Posso scegliere tra un tasso fisso del 5% e un tasso variabile del 4%.

Per effettuare un paragone semplificato dovrò ipotizzare idealmente che i tassi non cambino per i prossimi vent'anni, cioè che il tasso variabile resti fermo al 4%.

Questi i conti: la rata al 4% costa 606 Euro, mentre quella al 5% ammonta a 660 Euro, con una differenza di 54 Euro (660 - 606). In vent'anni si pagano 240 rate (12 all'anno x 20 anni), quindi l'ipotetica differenza di spesa sarà data da 54 Euro x 240 rate = 12.960 Euro.

Il paragone può essere effettuato con lo stesso metodo anche tra diversi tipi di mutuo a tasso variabile, magari tra un variabile classico ed un variabile col tetto.

Poi andranno messi sul piatto della bilancia tutti i vantaggi della soluzione più cara per decidere se potenzialmente valgono quello che costano.



2. QUALE COSTA MENO?

Qui entriamo nel vivo della competizione: la scelta tra mutui uguali di banche diverse.

Il sistema di confronto più semplice viene dal paragone del TAEG. Questo comodo tasso è un indicatore del costo complessivo del mutuo perché congloba il tasso di interesse effettivo e tutte le spese correlate all'apertura e alla gestione del finanziamento.

Per avvertire gli effetti della differenza bisognerà solo trasformarla in Euro. A tal fine basterà calcolare le rate, puramente virtuali, in base ai TAEG in gioco.

Esempio: sto confrontando due mutui trentennali di 100.000 Euro a tasso fisso. Il TAEG del primo ammonta al 5,15% e quello del secondo al 5,35%. Una differenza dello 0,2% sembrerebbe impercettibile, ma qual è l'effetto in Euro?

Con una calcolatrice della rata di mutuo, come quella contenuta in questo sito, posso stabilire che la rata virtuale al 5,15% è di 546 Euro mentre quella al 5,35% è di 558, con una differenza di 12 Euro.

Moltiplicando 12 Euro per 360 pagamenti (12 rate all'anno x 30 anni), avrò definito la differenza complessiva, ovvero 12 Euro x 360 pagamenti = 4.320 Euro.

Se l'ottenimento di uno dei mutui avviene attraverso un mediatore creditizio, la sua provvigione andrà aggiunta alla differenza.



3. OLTRE ALLA CONVENIENZA

Quando una proposta non riesce a travolgere l'altra sul fronte della convenienza, entrano in gioco fattori complementari.

Potrà allora essere privilegiata la praticità, come il mantenimento del rapporto con la banca abituale. Oppure la preferenza di una banca tradizionale rispetto ad una specializzata, con i conseguenti vantaggi nei rapporti che potranno essere intrattenuti allo sportello, senza doversi relazionare per forza al telefono con un call center.

Non va trascurato neanche il livello di competenza dell'operatore che si prenderà cura della pratica, perché la sua esperienza permetterà di superare in scioltezza i piccoli incagli piuttosto frequenti nella fase di istruttoria.


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Mutui: nel 2009 arriva il caro-spread

Messaggio  roberto.mori il Sab Feb 14, 2009 6:44 pm

Avete provato a dare un’occhiata agli spread praticato dalle banche su qualsiasi categoria di nuovi mutui in questo primo scorcio del 2009? Scordatevi (o quasi) quei ricarichi inferiori all’1% che fino a qualche mese fa si potevano trovare se non con facilità, almeno con buona frequenza. Adesso si parte – minimo – da 100 punti base e questa è la vera amara sorpresa di questo primo scorcio del 2009 per chi deve sottoscrivere un finanziamento ex-novo. Lo spread, infatti, è un costo che ci si porta avanti per tutta la vita (a meno di future rinegoziazioni, surroghe o sostituzioni) e chi sceglie oggi il variabile attratto dal livello storicamente basso degli Euribor rischia di trovarsi un fardello assai pesante quando i tassi interbancari torneranno inevitabilmente a crescere.

Osservando le condizioni praticate dalle principali banche italiane rilevate dal broker Mutuionline si può avere un’idea più precisa del rincaro di queste ultime settimane: chi sceglie un finanziamento da 100mila euro a tasso variabile oggi paga in media alla banca (inserire link alla tabella) uno spread dell’1,34% contro lo 0,98% di fine agosto, cioè il 36% in più; per chi preferisce il tasso fisso il ricarico è passato dallo 0,97% all’1,37% (+41%) e ha in parte riassorbito il drastico calo dei tassi Irs.

Paradossalmente sorride adesso due volte chi ha tirato la cinghia nei mesi scorsi, quando l’Euribor aveva varcato la soglia del 5%, e che magari è pure riuscito con una rinegoziazione o una surroga a spuntare condizioni migliori. Questi “fortunati” si ritrovano non soltanto con tassi bassi, ma anche con un prodotto decisamente più competitivo rispetto a quelli che vengono immessi adesso sul mercato.



La crisi finanziaria



Il processo di graduale erosione degli spread - un circolo virtuoso innescato negli ultimi anni anche dall’ingresso di operatori stranieri sul mercato italiano - sembra dunque per il momento interrotto. I motivi alla base di un simile fenomeno, come spesso accade, sono molteplici: alcuni contingenti, che potrebbero quindi venire meno in un prossimo futuro; altri invece strutturali, destinati probabilmente a condizionare il mercato dei prestiti-casa per qualche tempo.

Tra i primi non si può ignorare la crisi finanziaria che sta condizionando da alcuni mesi il settore del credito a livello mondiale: è del tutto fisiologico che le banche, colpite al cuore dalla tempesta del secolo e alla costante ricerca di liquidità, si facciano da una parte più caute nel concedere crediti e cerchino dall’altra di recuperare redditività dove ancora possono farlo. Il risultato, ovviamente, è un innalzamento dei margini sui prestiti che scoraggia il ricorso al credito delle famiglie (e delle imprese) e contemporaneamente tende ad aumentare i guadagni. Non è inoltre inusuale (anzi…) che i periodi in cui i tassi tendono a scendere siano accompagnati da una crescita degli spread (e questo vale naturalmente a maggior ragione per quelli praticati sul fisso), quasi a effettuare una sorta di compensazione della quale il cliente, attratto dalle condizioni finali apparentemente vantaggiose rispetto ai mesi precedenti, non sempre si avvede.



Boomerang Bersani



Fin qui, dunque, le motivazioni temporanee, quelle che potrebbero dissolversi nel momento in cui - c’è da augurarselo – l’economia dovesse riprendere il suo corso usuale. Vale però la pena di guardare anche ad altre ragioni di carattere più strutturale che stanno portando un cambiamento sostanziale allo stesso mercato dei mutui italiano. E qui alcune considerazioni vanno fatte anche sulle innovazioni introdotte ormai da più di un anno dal decreto Bersani sulla portabilità. La possibilità di trasferire a costo zero (o quasi) il proprio finanziamento presso una nuova banca ha infatti dato in molti casi notevoli vantaggi ai mutuatari, ma ha anche tolto agli istituti finanziari quella che fino a pochi mesi prima era la certezza di tenere stretto a sé un cliente per 20 o 30 anni. Quest’ultime si difendono quindi aumentando i margini su ciascun singolo contratto. Una tendenza che, a onor del vero, non è iniziata adesso, ma va avanti se pur in modo graduale da almeno un anno: per un po’ di tempo le forze della concorrenza hanno continuato a operare calmierando l’aumento dello spread, adesso che la crisi finanziaria ha avuto il sopravvento e che i tassi di base sono ai minimi il fenomeno si manifesta in tutta la sua intensità.



Mutuo Bce



Un capitolo a parte lo meritano i nuovi mutui a tasso variabile che propongono l’indicizzazione al tasso Bce anziché al tradizionale Euribor e qui, duole dirlo, eravamo stati facili profeti fin dall’inizio. Il problema di base, infatti, è che il costo del denaro fissato a Francoforte non è un valore di mercato e le banche, che piaccia o no, prendono i soldi a prestito ai tassi indicati dal mercato interbancario (gli Euribor, appunto). Indicizzare un prestito al saggio Bce implica per gli istituti di credito l’assunzione di un rischio supplementare, quello che si possa assistere a una crisi di liquidità simile a quella degli ultimi mesi (e non ancora del tutto rientrata, nonostante il crollo degli Euribor) durante la quale la differenza fra i tassi dell’interbancario e quelli di Francoforte è salita da pochi decimi fino a oltre l’1,5 per cento. Era quindi in un certo senso da mettere in conto che le banche facessero pagare questo rischio al cliente applicando spread più elevati. E a poco, sotto questo aspetto, sembra per il momento servire il decreto anti-crisi che, obbligando le banche a offrire anche prodotti indicizzati alla Bce a partire dal 1 gennaio 2009, ha stabilito che “il tasso complessivo applicato in tali contratti è in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione”: una formula suscettibile di diverse interpretazioni.


L’antitrust affila le armi?



Le associazioni dei consumatori, naturalmente, gridano allo scandalo e sostengono che le banche si siano messe d’accordo per alzare tutte contemporaneamente gli spread. Dimostrare una simile azione di concerto non sarà certo impresa semplice, intanto però l’Antitrust sembra avere acceso un faro sulla vicenda: nei giorni scorsi il presidente Antonio Catricalà ha sottolineato come l’Autorità stia vigilando per scoprire se in questi ultimi tempi vi siano stati “aumenti ingiustificati” sui nuovi mutui. Potrebbe essere un primo passo, in attesa che le forze di mercato tornino a fare correttamente il proprio dovere.






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Re: dossier mutui

Messaggio  roberto.mori il Sab Feb 14, 2009 6:46 pm

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Mutui: perché la rata resta alta nonostante l'Euribor sia ai minimi

Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 16, 2009 4:59 pm

di Maximilian Cellino



«Sento parlare di continuo di tassi in discesa, perché allora la rata del mutuo che ho appena versato è cresciuta rispetto a quella precedente?». La domanda di un lettore è probabilmente la più chiara testimonianza di un fenomeno che per molte famiglie italiane risulta ancora inspiegabile: l'Euribor a 3 mesi ha raggiunto venerdì 13 febbraio i minimi storici all'1,94% (la scadenza a un mese è addirittura scesa all'1,63%, mentre il tasso a 6 mesi quota 2,02%) ed è in continua caduta da quel 5,39% toccato a ottobre. In teoria le rate dei prestiti a tasso variabile avrebbero dovuto subire già un abbattimento che spazia dal 10% al 30% a seconda della diversa durata del piano di ammortamento, ma nella realtà faticano ad adeguarsi e anzi, in alcuni casi, continuano a salire.
La ragione di una simile anomalia risiede nel meccanismo di indicizzazione che sta alla base del calcolo e soprattutto nella modalità di rilevazione dell'Euribor. Molte famiglie stanno infatti verosimilmente pagando rate parametrate ai valori dello scorso autunno, quando i tassi interbancari apparivano fuori controllo e all'orizzonte non c'era ancora avvisaglia del crollo dei mesi successivi. Ogni banca, sotto questo aspetto, adotta le proprie regole che sono chiaramente esplicitate sul contratto siglato: c'è chi utilizza il tasso dell'ultimo mese precedente al pagamento della rata (o alla decorrenza del periodo di riferimento, che potrebbe essere differente), chi sceglie altre date e chi invece prende una media di valori (il mese, il trimestre o addirittura il semestre precedente).

In un piano di ammortamento pluridecennale è molto probabile che simili disparità tendano ad annullarsi, ciò non toglie che sul momento le differenze possano risultare anche di una certa rilevanza. Se si prende per esempio un prestito ventennale da 100mila euro acceso nel settembre 2005 al tasso Euribor 3 mesi (+ spread dell'1%), la rata da versare a gennaio, come dimostra il grafico a fianco, potrebbe in teoria variare di più del 10% a seconda delle diverse rilevazioni: si va dai 610 euro del mutuo con tasso legato all'ultimo Euribor di dicembre (2,93%) ai 690 di chi si basa invece sulla media degli ultimi 6 mesi del 2008 (4,63%). Questi ultimi non hanno tuttavia molto da temere: l'adeguamento arriverà anche per loro, magari nella seconda parte del 2009.
Stabilire quale sia per il mutuatario il meccanismo più conveniente (che per giunta viene scelto dalla banca senza interpellare il cliente) è impossibile a priori: ogni metodo ha i suoi pro e contro. Chi oggi lamenta un aggiustamento eccessivamente lento delle rate del mutuo al calare dei tassi ha verosimilmente sofferto in misura minore o in ritardo anche la fase di rialzi che ci siamo appena lasciati alle spalle, chi invece ha un mutuo più "reattivo" alle variazioni del mercato può d'altro canto subire una maggior volatilità degli importi da versare nel corso del tempo. Per tutti i risparmiatori, però, vale una regola: prima di protestare è opportuno leggere con attenzione il contratto a suo tempo siglato con la banca.


Ultima modifica di roberto.mori il Mar Feb 17, 2009 4:53 pm, modificato 1 volta
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Scelta: Il tasso Irs e la Bce

Messaggio  roberto.mori il Lun Feb 16, 2009 5:04 pm

Domanda
(Francesco, 16 febbraio) Nonostante i ripetuti ribassi del costo del denaro decisi dalla Bce e i conseguenti ribassi dell'Euribor, indice di riferimento per i mutui a tasso variabile, negli ultimi mesi non è riscontrabile alcun ribasso percettibile dell'Irs, indice di riferimento per i mutui a tasso fisso. Perché?

Risposta
Gli Irs rappresentato la base di riferimento per la rata fissa di un mutuo e sono tipicamente tassi di mercato a medio-lungo periodo (10, 20 e 30 anni, a seconda della durata del prestito). Come tali, non vengono particolarmente influenzati dalle decisioni della Bce, che condizionano invece l'Euribor e soltanto le scadenze più brevi degli Irs (2, 3 anni, utili per chi ha un mutuo con opzione). Con buona approssimazione si può affermare che gli Irs seguano da vicino i tassi a medio-lungo termine europei (Bund tedesco in primis) e i loro movimenti. Quello che lei dice sull'andamento degli ultimi mesi non è tuttavia corretto: anche i tassi Irs hanno toccato un massimo oltre il 5% la scorsa estate per poi scendere successivamente quasi di 2 punti percentuali. Negli ultimi due mesi i valori si sono poi assestati attorno al 3,5%-4% in base alle diverse scadenze.
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L'Euribor all'1,45% non oscura il «fisso»

Messaggio  roberto.mori il Lun Mar 09, 2009 12:26 pm

Se il tasso di riferimento della Banca centrale europea (Bce) ha raggiunto con l'1,5% di ieri il livello più basso da quando esiste l'Unione monetaria, gli Euribor al quale sono indicizzati i mutui variabili avevano già anticipato il movimento scendendo ai minimi storici già da qualche settimana. Proprio ieri il tasso interbancario a un mese ha toccato l'1,45% (1,76% l'Euribor a 3 mesi): se si pensa che soltanto 5 mesi fa questi parametri viaggiavano sopra il 5% si comprende quale possa essere il sollievo di chi negli ultimi mesi ha saputo (o potuto) resistere alla tentazione di trasformare il suo finanziamento rendendolo fisso.
Certo, per molti risparmiatori i ribassi tardano a manifestarsi a causa del meccanismo differito di calcolo del tasso da applicare: in molti casi è possibile che le rate di questi giorni siano ancora indicizzate ai valori dell'Euribor dello scorso anno, addirittura a quelli massimi registrati a ottobre. Ma è soltanto una questione di tempo e già a partire dai prossimi mesi gli effetti sui mutui saranno sempre più tangibili, anche perché la tendenza alla riduzione dei tassi sembra destinata a proseguire.
Da Francoforte il presidente della Bce, Jean-Claude Trichet, ha lasciato chiaramente intendere nella conferenza stampa di ieri che l'asticella possa essere abbassata ancora nei mesi a venire e difatti gli economisti che compongono il panel Reuters prevedono una discesa fino all'1% entro giugno. Sorte simile dovrebbe toccare anche all'Euribor, visto che il valore del contratto future sulla scadenza a 3 mesi inglobava ieri sera un tasso implicito dell'1,47% a giugno, dell'1,46% a settembre e una risalita quasi impercettibile all'1,56% a fine 2009.
Il problema, semmai, sorge per chi un mutuo lo deve stipulare adesso: non c'è dubbio che le condizioni spingano in favore del variabile visto che (spread permettendo) si possono spuntare tassi complessivi sotto il 3%, mentre il fisso (che molte banche faticano per giunta a concedere, secondo le segnalazioni che arrivano a Mutui24 attraverso i messaggi dei lettori) difficilmente scende sotto la soglia del 5 per cento. Il pericolo, in questo caso, è di farsi ingolosire da risparmi che nell'immediato possono anche raggiungere i 130 euro al mese su un finanziamento ventennale da 100mila euro, senza considerare che in futuro (magari non nel 2009 e neppure nel 2010) le rate dei mutui variabili possano tornare a salire mettendo in difficoltà le famiglie come nel periodo 2007-2008, anzi di più visto che adesso i tassi di partenza sono ancora più bassi del 2003-2005, quando gli Euribor rimasero a lungo attorno al 2 per cento.
Proprio per questo, chi si prepara alla scelta deve effettuare con cura e in modo prospettico, senza basarsi sui valori di questi giorni, le giuste valutazioni sulla spesa che è in grado di sostenere. Se solo i tassi tornassero sui livelli dello scorso ottobre, la rata mensile di un mutuo ventennale da 100mila euro a tasso variabile scatterebbe dagli attuali 545 fino a 787 euro: a conti fatti un incremento del 44% che può diventare ancora più sensibile per i prestiti a durata più lunga. Chi vuole evitare sorprese è avvertito. (Ma. Ce.)


Ultima modifica di roberto.mori il Mer Mar 11, 2009 12:36 pm, modificato 1 volta
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Quale relazione fra tassi Euribor e Irs?

Messaggio  roberto.mori il Mer Mar 11, 2009 12:35 pm

Domanda
(Simone, 10 marzo). Quale è il rapporto tra i tassi Euribor e i tassi Irs? Quando cresce e quando diminuisce la differenza fra questi valori? Che cosa muove il tasso Irs?

Risposta
Gli Euribor utilizzati come base di calcolo per i mutui variabili sono tipicamente tassi di breve termine e vengono in genere influenzati dalle attese (a 1, 3, 6 mesi per esempio) sulle decisioni della Banca centrale europea (Bce) sul costo del denaro. Gli Irs, parametri di base per il fisso, sono invece tassi a medio-lungo periodo e le loro dinamiche seguono da vicino gli strumenti obbligazionari di pari durata (soprattutto il Bund tedesco). Le relazioni fra i due tipi di tasso sono dunque limitate, almeno per quanto riguarda le scadenze Irs più lunghe (quelle cioè che interessano più da vicino i mutui). Al momento la differenza tra i valori degli Euribor e degli Irs è particolarmente elevata (oltre due punti percentuali fra l'Euribor 3 mesi e l'Irs a 20 anni, per esempio) soprattutto perché i primi sono su livelli storicamente minimi. Nel momento in cui la situazione finanziaria ed economica internazionale dovesse dare segnali di miglioramento, anche le banche centrali potrebbero tornare ad alzare il costo del denaro, influenzando così i tassi Euribor che tenderanno in parte a chiudere l'attuale divario con gli Irs. Anche questi ultimi, tuttavia, in caso di uscita dalla crisi tenderanno (se pur in misura inferiore) ad aumentare rispetto ai livelli attuali. Tutti i mutuatari che sono del parere di insistere adesso sul variabile per passare al fisso nel momento in cui si manifesteranno le prime avvisaglie di rialzo degli Euribor ragionano correttamente, ma difficilmente troveranno al momento del passaggio tassi Irs così convenienti
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E nel mutuo casa spunta il «pavimento»

Messaggio  roberto.mori il Sab Mar 14, 2009 4:28 pm

di Maximilian Cellino


23 febbraio 2009

Le sorprese non finiscono evidentemente mai per chi ha contratto un mutuo a tasso variabile: non si fa in tempo a rallegrarsi per gli Euribor ai minimi storici (venerdì scorso la scadenza a un mese ha raggiunto quota 1,58%, quella a 3 mesi l'1,87%) che spunta fuori una nuova trappola. Alcuni mutuatari hanno infatti scoperto proprio in questi giorni che il tasso applicato al prestito da loro sottoscritto non potrà mai scendere al di sotto di un livello prefissato.

Il vincolo
Tutto questo per una clausola espressamente indicata nel contratto, che tecnicamente viene definita floor (il "pavimento", appunto) e che a volte, ma non sempre, si accompagna al cap, il limite questa volta al rialzo che l'interesse non può oltrepassare nel corso dell'ammortamento o in parte di esso.
Ma se quest'ultimo è in genere ampiamente pubblicizzato dalle banche, che fanno leva proprio su tale aspetto per poter piazzare più agevolmente alla clientela prodotti con la "protezione", la presenza del vincolo al ribasso, invece, non è evidentemente sottolineata a sufficienza in sede di firma del contratto. È vero che non vale per tutti i finanziamenti, ma non deve essere neppure un fenomeno così infrequente, a giudicare dai messaggi di segnalazione che continuano ad arrivare a Mutui24.

Il funzionamento
La clausola floor può assumere diverse forme: in genere si tratta di un valore ben preciso (il 4%, nel grafico a fianco), ma può essere anche un livello che varia in funzione di un altro parametro, ad esempio il tasso di interesse sulle operazioni di rifinanziamento marginale della Bce (attualmente il 3%) maggiorato di una certa percentuale. In ogni caso si tratta di una bella disdetta per chi, visti i tempi, sperava di vedere gli interessi del proprio mutuo avvicinarsi al 2 per cento.

"Ma tutto questo è legale?", si chiedono molti mutuatari. La risposta, purtroppo, è sì: dopotutto si tratta di una clausola che il cliente ha sottoscritto e che in teoria dovrebbe permettere alla banca di offrire condizioni migliori (sotto forma di spread limitati) nel momento in cui i tassi di riferimento sono su livelli "normali", cioè al di sopra del limite.

Le soluzioni
Ovviare a questo problema, una volta sottoscritto e approvato il contratto, non è semplice. Certo, si può provare a chiedere di eliminare la clausola in questione rinegoziando magari altri termini del mutuo, ma deve essere chiaro che la banca non è di per sé tenuta a venire incontro al cliente e può legittimamente rifiutarsi di farlo. Per chi invece si accinge a firmare proprio adesso un nuovo finanziamento per la casa vale la regola più antica (e spesso disattesa) del mondo: leggere con attenzione il testo che si deve approvare. Forse impuntarsi sul floor non servirà a niente, ma almeno si è coscienti delle condizioni del proprio mutuo.
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Mutuo a rata costante: attenzione alla durata

Messaggio  roberto.mori il Mer Mar 18, 2009 10:55 am

Domanda
(Gianluca, 17 marzo) Alcune banche stanno proponendo mutui a tasso variabile a rata costante. Visto che la rata proposta dai mutui a tasso fisso è per me troppo alta e non sostenibile sto pensando a una soluzione di questo tipo. Cosa ne pensate?

Risposta
I mutui a rata costante combinano i vantaggi (e gli svantaggi) del tasso variabile con la sicurezza di una rata prefissata per tutto il piano di ammortamento. Dato che l'esborso mensile è fisso, a variare sarà la durata del mutuo, che potrebbe allungarsi nel caso di un andamento negativo dei tassi Euribor oppure, viceversa, accorciarsi nell'ipotesi di uno sviluppo favorevole dei mercati. Tenendo presente che al momento i tassi Euribor sono ai minimi storici e lontani dalle medie di lungo periodo, questi prodotti permettono di fissare un livello di rata abbastanza contenuto, come ha sicuramente notato il lettore. Di contro, il mutuatario che li sceglie in questo periodo deve mettere in conto un quasi certo allungamento del piano di ammortamento. In genere, al termine originario del mutuo la banca propone al cliente l'estinzione con il pagamento dell'eventuale residuo in un'unica maxirata (soluzione da non scartare a priori, visto che l'ammontare potrebbe essere poco rilevante anche per effetto dell'inflazione e dell'accresciuto potere d'acquisto del mutuatario) o il proseguimento del rapporto secondo le condizioni iniziali. Chi sceglie un mutuo a rata costante deve in ogni caso fare molta attenzione al momento della stipula all'esistenza di eventuali clausole che prevedano l'aumento della rata al verificarsi di circostanze particolari: se rata costante deve essere, che lo sia fino in fondo e senza sorprese.
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Re: dossier mutui

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